Los incentivos para usar el “dólar colchón” empiezan a mover el mercado inmobiliario en la región

La iniciativa del gobierno nacional destinada a estimular inversiones de los ahorristas que acumularon tenencias en dólares sin obligarlos a declarar su origen está llamado a generar fuerte impacto en la actividad inmobiliaria, según reconocieron varios actores de ese rubro de Río Negro y Neuquén.

La mayor disponibilidad de moneda estadounidense comenzó a notarse ya con el blanqueo de capitales que impulsó la gestión del presidente Javier Milei el año pasado y luego con la flexibilización cambiaria, que ofició como una liberación parcial del “cepo”, a lo que se sumó en el último mes la decisión de eliminar controles y promover el empleo del llamado «dólar colchón».

El gobierno emitió a fines de mayo el decreto 353/2025 que instruye a ARCA y otros organismos a “desregular y simplificar” las operaciones de inversión y la adquisición de bienes. En los hechos ya generó un clima distinto, destinado a relativizar la vigilancia sobre el origen de los activos en moneda extranjera. Las reglas definitivas y aplicables dependen de una ley solicitada al Congreso, que todavía no tiene cronograma de tratamiento.

En la región hay por ahora percepciones diversas sobre el impacto de las medidas. En Río Negro algunos referentes del sector inmobiliario señalaron que “la gente claramente está más confiada y empieza a movilizar los ahorros en dólares. Siempre los tuvo pero no los exteriorizaba”.

En Neuquén las fuentes consultadas mostraron más cautela y lo ven como “un proceso que llevará tiempo” y tomará vuelo cuando esté la ley prometida por el gobierno. Subrayaron, sí, que la reaparición del crédito hipotecario tuvo impacto fuerte en el mercado. Marina Demaría, titular del Colegio de Martilleros de Neuquén dijo que ese factor explica el aumento del 50% en el interés de clientes por concretar operaciones con financiamiento bancario.

Sector aventajado

El repunte que empezó a registrar la economía luego de la recesión pronunciada de 2024 se muestra asimétrico y el impacto del mayor consumo es selectivo, según señalan los principales informes, y el segmento inmobiliario está definidamente entre los más favorecidos.

Así pareció confirmarlo el presidente del Colegio de Martilleros de Bariloche, Sergio González, quien dijo que el blanqueo y luego “la libertad de acción para comprar dólares” dinamizaron mucho el sector. Ahora se le agregó “la gente que guardaba dólares no declarados y empiezan a maniobrar un poquito, a desandar las oportunidades perdidas”.

Sostuvo que ya no se ven más las operaciones inmobiliarias que se caían por falta de dólares físicos. La política del gobierno anterior orientada a promover las transacciones en pesos nunca convencieron a los vendedores. Hoy el panorama es inverso.

“Si algo vemos ahora es que faltan pesos. Pero mucha gente busca propiedades con 50.000 ó 100.000 dólares en efectivo, los pueden exteriorizar -dijo González-. Hay divisa circulando. Yo no entiendo mucho de economía, pero sí de psicología de los clientes y veo que perdieron el temor, aparecen los dólares del colchón. Está pasando. Y eso es acción, es movimiento económico”.

En sentido parecido, la presidente del Colegio de Corredores y Martilleros Públicos de la Segunda Circunscripción, con sede en Roca, Mariela Alcayaga, dijo que la decisión del Estado de no investigar el origen de los dólares en las operaciones de volumen medio y bajo hacen que “la gente se anime”, lo mismo que “la estabilidad y el control de la inflación”.

Según la dirigente valletana, “los dólares siempre estuvieron” y empezaron a salir del freezer. Dijo que “las operaciones de compraventa han aumentado mucho” y lo graficó con un dato: en la jurisdicción a su cargo sumaron entre enero y abril de 2024 un total de 2.500 operaciones y este año superaron las 4.000.

Sostuvo que otro cambio es que aparecen “operaciones más grandes”, ya no solo de monoambientes. Las casas de hasta 200 mil dólares se venden con facilidad. Y las transacciones en lo que va del año, según refirió Alcayaga, aumentaron un 35%.

A su entender, el repunte es categórico, hay evidencia de que “se agrandó el mercado y se va a agrandar todavía más”, porque las ventas incentivan las inversiones, los desarrolladores inmobiliarios se largan a proyectar, y eso “se expande a otros rubros”. Lo definió como “un mercado muy dominó”.

Insistió en que los disparadores de todo son la paridad cambiaria estable y la propensión del pequeño inversor a emplear los dólares ahorrados en la compra de bienes “registrables”, no solo inmuebles. Aseguró que “los efectos ya se notan” en la región.

Adiós al regateo

González dijo que los dólares también dieron fluidez al mercado de alquileres, ya que muchos locatarios los emplean sin reparos para el pago de depósito y otros desembolsos iniciales. En cuanto a la compraventa, refirió que antes el ránking lo lideraban los monoambientes, seguidos por los departamentos de dos ambientes, los terrenos y las casas, pero “ahora las casas subieron en esa tabla, y se venden mucho más”.

Otro efecto que notó el operador es que tener los dólares en mano dejó de ser una herramienta de negociación para el comprador. “Hasta el año pasado no había billetes, eran una rareza, y el que lo tenía podía conseguir un descuento en el precio, un 5% y hasta un 10%”, explicó González. Hoy ya no corre esa ventaja, tener los dólares ya no impresiona a nadie y los precios se mantienen firmes. Las propiedades en venta duran poco y los clientes no faltan.

El referente barilochense dijo que “antes el precio se defendía de otra manera, ahí existe un cambio visible. Lo que está sucediendo es bueno, porque significa un sinceramiento en toda la economía”.

En ese contexto, que el Estado deje de investigar el origen de los dólares, a su juicio, es un paso clave en la generación de “confianza”, y en el mercado inmobiliario ayuda a dar previsibilidad y “estabiliza los valores”.

Modalidades y productos “estrella”

La disponibilidad de dólares también agiliza la compra venta de propiedades asociada al crédito inmobiliario, porque los bancos solo cubren una parte de la inversión y en la porción restante (un 30% por lo general) el ahorro propio es determinante. Lo mismo pasa con la compra de departamentos “en pozo”.

González aportó una observación extra al señalar que la venta de casas ya existentes se ve estimulada en forma indirecta por el alto costo de la construcción. “Antes mucha gente que debía resolver su vivienda compraba un terreno y construía -afirmó-. Pero hoy tratan de evitarlo, es comparativamente muy caro y por eso creció la búsqueda de casas terminadas. Las que se ofrecen no duran nada”.

Alcayaga confirmó sobre que a la hora de tomar decisiones el cliente le otorga a ese punto mucha importancia, y por allí va también el asesoramiento profesional, ya que “el costo/precio influye tanto como el costo/tiempo, cada uno a su manera”. Esa evaluación también es decisiva en las compras en pozo, que suelen tener 24 meses de espera para lograr una unidad habitable.

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Pocas consultas para la compra de casas y departamentos
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En Neuquén, la compra de inmuebles a través del uso de los denominados «dólares en el colchón» no es una variable que, al menos por ahora, haya generado movimiento en el mercado local. Los referentes del sector en la zona solo tuvieron pocas consultas, pero nada de operaciones concretas.

En cambio, apareció con mayor frecuencia la consulta y las operaciones a través de los créditos hipotecarios, como acceso a la vivienda única. La falta de tratamiento de la ley en el Congreso que alcanza las modificaciones en el Régimen Penal Tributario es la respuesta que encuentran en el sector, para que esto ocurra así.

Desde el Colegio de Martilleros de Neuquén, su presidenta Marina Demaría explicó a Diario RÍO NEGRO que las compras a través de dólares ahorrados no es una alternativa que, en este corto tiempo, se pudo advertir. Esa medida, al no estar reglamentada, no tuvo peso en las consultas.

«Es demasiado reciente como para detectar ese movimiento, más teniendo en cuenta que hay un proyecto de Ley que está pendiente de tratamiento. Tiene más que ver con resguardar la seguridad jurídíca ante el blanqueo si es que así se lo quiere nombrar», subrayó. Hasta que no se produzca la aprobación de la norma, el comprador prefiere ser cauto y esperar.

Recalcó que la reciente salida del DNU es muy reciente como para que se vea reflejado en movimientos en el mercado de compra y venta de inmuebles.

En cambio, si hubo en el sector que representa un incremento de consultas a raíz de los créditos hipotecarios. «Podemos decir que hay un 50 % más de interés, más producto de las políticas que se tomaron con respecto a los créditos hipotecarios y porque la gente está cansada de alquilar», acotó.

En este sentido, las líneas crediticias que ofrecen hasta un 80 % del costo de la propiedad, es una alternativa que está más cercana a quienes pueden acceder a este tipo de operación.

Desde el sector inmobiliario, uno de los propietarios, Guillermo Reybet coincidió en el análisis y subrayó que si bien recibió algunas consultas, no puede calificarse como de un caudal importante o que amerite destacar.

«La gente que ha consultado está esperando que salga la reglamentación o hasta que no se sepa bien cómo será, no se avanzará», respondió ante la consulta de Diario RÍO NEGRO. Si, las personas interesadas son mayoría cuando de créditos hipotecarios se trata. «Ahí se puede decir que hay más consultas. Lo primero que preguntan es si la casa o departamento es apto para crédito hipotecario», describió.

En este caudal de consultas, el 90 % lo hace para la vivienda única, tanto para departamentos como casas, o dúplex. En este contexto, Reybet detalló que el mercado está: «en movimiento» y existen ofertas. Una de las variables que observó es que los interesados en acceder a la financiación hipotecaria, una vez que es aceptada la solicitud, piden el 60 % del monto del inmueble – la cobertura es del 80 % del total- porque tienen ahorros previos y cancelan con ese aporte.

Aquellos que tuvieron capacidad de ahorro y se volcaron a la compra de dólares en el mercado informal para evitar pérdidas del poder adquisitivo ante el proceso inflacionario, completan con esos aportes para la compra de la casa.

Al momento de mencionar cuáles son los rangos en los que se observa, Reybet dijo que el movimiento del mercado se da con inmuebles que van de 100 a 120 mil dólares. «Con mayor preferencia se buscan departamentos aunque hay casas, según dónde esté ubicada y las características. También muchos dúplex, por ejemplo, que rondan los 120, 140 y hasta 170 mil dólares dependiendo de la ubicación, antigüedad y superficie cubierta», destacó Reybet.

Otra de las características que se advierte desde el sector inmobiliario, es que muchos clientes cuentan con una propiedad y la quiere vender, pero la tienen alquilada para no tenerla desocupada. La oferta de alquileres creció desde fines de 2023 cuando se modificó la norma que los regulaba, y cada uno de los propietarios pudo fijar el porcentaje del ajuste y el período de vigencia de los contratos.

«Si alquilan lo hacen por un año y todas esas variables se están manejando», señaló Reybet. Finalmente, concluyó que: «al momento que salga la instrumentación de la Ley puede haber un movimiento distinto, pero hasta que no se apruebe, no».

Un proceso que llevará tiempo

Tanto desde la entidad que nuclea a martilleros como el sector inmobiliario, se coincidió en que el incentivo para la utilización de los ahorros no llegará hasta tanto no se apruebe la ley. Desde el Colegio de Martilleros, su presidenta aclaró que como profesionales del sector tienen la obligación de informar el origen de los fondos al momento de una transacción.

«Hoy por hoy, la realidad que tenemos es esta. Tal vez dentro de unos meses, sí se pueda hablar de un movimiento en este sentido«, concluyó.

Por otra parte, para la compra y venta de los inmuebles con financiación bancaria, se recalcó que deben reunir toda una serie de requisitos -más allá de los que solicite la entidad- como la certificación de Estado Parcelario, VEP; la obligación del Certificado de Oferta de Transferencia de Inmueble -COTI-, entre otros.