Bariloche necesita expandir su planta urbana y mira hacia el este
El municipio impulsa un proyecto para generar un polo de desarrollo en esa área de la ciudad. Se requieren indicadores de ocupación y urbanísticos más permisivos para autorizar el crecimiento poblacional. Hay vecinos preocupados y en alerta por el impacto de la iniciativa.
El proyecto que desde el Ejecutivo municipal impulsan prevé desarrollar con mayor densidad urbanística la zona este de Bariloche. (foto Alfredo Leiva)
El municipio decidió acelerar el tratamiento de un proyecto que empezó a madurar hace varios años para generar un nuevo polo de desarrollo urbano en la zona este de la ciudad, comprendida entre el puesto de la policía Caminera y el barrio Las Chacras, y descomprimir así la presión sobre la pampa de Huenuleo y sobre el oeste, donde la expansión genera conflictos ambientales y urbanísticos a cada paso.
El proyecto técnico para cambiar los parámetros de construcción y permitir mayor densidad poblacional en esa zona está bajo análisis del Consejo de Planificación Municipal y ya genera polémica. Un grupo de vecinos asentados desde hace años en barrios como Las Chacras y Costa del Sol manifestaron su desacuerdo con el avance impulsado y advierten que no hay servicios básicos para todos.
El secretario de Ambiente y Desarrollo Urbano, Claudio Otano, dijo que “el proyecto tiene varios años” y de hecho la necesidad de planificar el crecimiento de Bariloche “hacia el este” es un clásico en cada discusión sobre las distorsiones urbanísticas de la ciudad.
Según señaló Otano, “todos los análisis” dicen que esa es la zona “hacia dónde expandir demográficamente” la ciudad y aumentar la oferta inmobiliaria y dar respuesta “a la profunda crisis habitacional” que padece Bariloche.
El trabajo técnico del llamado “plan especial de estructuración urbana” del este fue elaborado por un equipo a cargo de la arquitecta Fabiela Orlandi y el capítulo ambiental lleva la firma de Jorge Cendoya.
Orlandi dijo que a pesar de la alarma generada “no hay nada que esté aprobado”, que el texto puesto a consideración admite modificaciones, y de hecho ya las tuvo. Afirmó que proyecto tendrá tratamiento de “rango 1”, que demanda amplias consultas y el llamado a audiencia pública, un tránsito que no se le dio al polémico “Plan del Oeste”, elaborado y aprobado durante el primer gobierno del intendente Gustavo Gennuso.
Una nueva zonificación como propuesta
Según la arquitecta, que fue funcionaria del municipio en la gestión del exintendente Marcelo Cascón y hoy es candidata a concejal por la UCR, el estudio que encabezó no solo se enfoca en la ocupación del suelo sino en temas colaterales como la movilidad y la “economía urbana”, que fue “poco tenida en cuenta” en otros proyectos similares.
El cambio principal que introduce el plan para el este es la adopción de una nueva zonificación, con indicadores de ocupación más permisivos, que habilitan un crecimiento poblacional que resulta imposible con la normativa actual.
La superficie abarcada es de 134 hectáreas, está ubicada a unos 7,5 kilómetros del Centro Cívico, y comprende el entorno más alejado de la avenida Luis Piedrabuena, el distribuidor de tránsito de la ruta 40 y el acceso al aeropuerto, y la extensión de la 40 en dirección noreste, hasta el cruce con las vías del Tren Patagónico.
Dentro de ese perímetro se encuentra el campus de la UNRN, que está en plena construcción, hay varios establecimientos comerciales, medios de comunicación, establecimientos semirrurales, algunas viviendas familiares, y en el área de influencia se ubican también la sede principal de Invap, el aeropuerto y el Parque Industrial Teconlógico Pitba.
Facilidades actuales y futuras
La descripción preliminar del estudio subraya que también está previsto allí construir nuevas sedes de la UTN y otros establecimientos educativos “que dotarán de gran potencial al sector”. Ya tiene además rutas amplias y buena cobertura de transporte urbano, que se podría ampliar con nuevas líneas.
También la infraestructura de servicios está tendida, para la demanda actual, o con accesibilidad para su expansión. La descripción indica que la ciudad crece con “parcelas vacantes de grandes dimensiones” que es necesario destinar a nuevas urbanizaciones.
Desde lo fitogeográfico el área propuesta tiene características de estepa, es relativamente plana y admite desarrollos de ese tipo que el Estado debería favorecer, cuando hoy existen sectores hacia el sur y el oeste es posible encontrar “mucho mayor ocupación (en áreas) con menor aptitud y mayor complejidad”, apunta el trabajo.
En definitiva, la intención del municipio es cambiar el paradigma de desarrollo actual de la zona, caracterizado por grandes lotes con baja densidad poblacional, que “no genera aporte diferencial socio económico ni calidad urbanística, ni mucho menos inclusión social”.
Agrega el estudio que “los desarrollos de baja densidad suponen un inadecuado aprovechamiento del suelo urbanizado o urbanizable, puesto que el territorio es un bien limitado, escaso y difícilmente renovable”.
Hacia el final defiende el desarrollo del este como “un sector estratégico para el reordenamiento urbano”, gracias a sus ventajas comparativas en materia de conectividad, subocupación y acceso a infraestructura. Y advierte que “gran parte de Bariloche se ha loteado en forma indiscriminada, sin planificación adecuada y con grandes vacíos intraurbanos”, lo cual con este plan se buscan revertir.
La discusión sobre las densidades
Orlandi destacó que una vez consolidado una mayor presencia poblacional el toda el área debería surgir una nueva “centralidad” urbana, con comercios, servicios y espacios de recreación que tornen innecesario viajar hasta el centro de Bariloche a los habitantes allí asentados.
La preocupación principal de los vecinos tiene que ver con la reconversión de un área que hoy tiene una baja tasa de ocupación en otra con un alto número de habitantes, y los consiguientes “desequilibrios”.
Orlandi aseguró que en ningún caso la densidad de ocupación prevista en el plan escapa a un nivel promedio de los que se permiten hoy en otros barrios periféricos de Bariloche. Refirió por ejemplo que en el área caracterizada en el plan como ZEUM 60, la más “densa”, se permitirían 60 unidades residenciales, es decir unos 240 habitantes por hectárea. En otras zonas la densidad bajaría 160, 120, 80 y 64 hab/ha.
Señaló que la zona es apta y esos números no son ninguna desmesura. Otra urbanización que evaluó recientemente el municipio, denominada Las Morenas (al pie del cerro Ventana), prevé densidades bastante mayores.
Orlandi argumentó que “la ciudad urbanísticamente tiene que ser más justa para todos”. Señaló que esa es una definición “ideológica” de su parte, que va más allá de lo estrictamente técnico.
El secretario Otano, como parte del Ejecutivo municipal, también aportó su mirada política al debate y señaló que “hoy es necesario densificar y pensar en soluciones en edificios, como por ejemplo los del Procrear en barrio El Cóndor, para bajar los costos de acceso”. Insistió en que “el Bariloche de aldea de montaña es solo un recuerdo”.
Algunos de los críticos han señalado que con los nuevos indicadores que promueve el Ejecutivo el desarrollo del este podría albergar hasta 15 mil habitantes -“es decir tres Dina Huapi”– en solo 13 hectáreas, con edificios de 17 metros de altura.
Otano desmintió esos números, aunque “sí es cierto -dijo- que va a cambiar la fisonomía del sector”. Refirió que “la realidad territorial y la demanda de soluciones habitacionales de miles de familias sin posibilidad de acceso (que también abarca a profesionales y clase media) hacen impensables los loteos de 1.000 m2 como en su momento se hizo en El Frutillar”.
Orlandi trabajó en el proyecto durante varios meses y lo entregó en varias etapas. La última a comienzos de este año. Dijo no haber tomado contacto con los propietarios de la zona y desconoce cuáles son sus intereses, aunque admitió que si se aprueban los nuevos parámetros las tierras involucradas multiplicarán su valor.
Aclaró que si un propietario actual viven en una chacra de amplia superficie y no la quiere parcelar nadie lo va a obligar.
El área involucrada en el plan tiene muy escasa tierra pública. Solo el 2% de la superficie es de titularidad del Estado, mientras que el 71% es privado y el 26,8% son calles y rutas.
Desde el municipio desmintieron que existan ya proyectos en marcha que se vayan a ver directamente favorecidos, pero Orlandi refirió que en el proyecto está contemplada la aplicación de la plusvalía o “renta diferencial de la tierra”, por la cual el Estado puede reclamar al privado una compensación por ese beneficio patrimonial, derivado de una simple decisión administrativa.
Uno de los propietarios del lugar es el cineasta Luis Puenzo, a quien pertenece el “triángulo” demarcado por Luis Piedrabuena, el inicio de la ruta de Circunvalación y el viejo camino al aeropuerto. Hace unos 15 años el municipio llegó a evaluar un proyecto de Puenzo para construir allí la nueva terminal de ómnibus.
Asegurar un debate amplio
El municipio no quiere repetir el accidentado tratamiento que tuvo el proyecto de nueva zonificación y planeamiento urbano para el oeste, donde abundan las áreas cubiertas con “bosques protectores”, los mallines, y existen ya añejos loteos cuyos propietarios pretenden aprovechar. Aquella vez la discusión técnica se abrió a la participación de la comunidad en las llamadas “aulas del oeste”, que no cubrieron las expectativas de los vecinos preocupados por el impacto de la expansión urbana sobre el ambiente.
La ordenanza para el plan del oeste resultó aprobada sin cumplir todos los pasos previstos en el “rango 1”, que incluye amplias rondas de consulta y audiencias públicas.
Orlandi dijo que esta vez la idea es ajustarse a esa regulación. Señaló que ella, además de su trabajo profesional que realizó bajo contrato del municipio, forma parte de la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación, como representante técnica del concejal Ariel Cárdenas, y llegado el momento de fijar una postura definitiva debería abstenerse. Sin embargo defendió ese ámbito de debate y participación.
El Ejecutivo municipal tendría la intención de impulsar el tratamiento del plan del este en la búsqueda de dejarlo aprobado ante del recambio de autoridades de diciembre. Pero necesariamente debe pasar por el Concejo y Gennuso todavía no envió un proyecto de ordenanza. La evaluación en ese ámbito podría demorarse por el pedido de más opiniones técnicas y también por el proceso electoral en curso.
Como anticipo de esas dificultades, Orlandi dijo que en el ámbito del Consejo de Planificación ya realizaron una reunión sobre el tema en la que varios vecinos llevaron sus planteos de oposición y a la que fueron convocados representante de la CEB, la empresa ARSA, Camuzzi, Vialidad Nacional y otros organismos, pero la respuesta fue muy despareja.
Inversiones millonarias
Entre otras consideraciones, el trabajo técnico encargado por el municipio señala que existe en Bariloche “una demanda insatisfecha en materia habitacional que no solo se explica por el fenómeno inflacionario sino por otras variables tales como la disponibilidad de suelo, los niveles de ingreso y los costos de construcción”.
Agrega que las normas actuales de uso del suelo “en el mejor de los casos benefician a quienes lo poseen, pero nadie puede garantizar en esas condiciones su mejor provecho” y tampoco la promoción de “un desarrollo inmobiliario equilibrado y sustentable”.
Según los especialistas “el área de intervención directa del plan del este ofrece una interesante alternativa para desarrollar una política activa por parte de las autoridades municipales, aprovechando espacios vacantes existentes y potenciando inversiones”, que de manera preliminar el estudio cifra en “tres decenas de millones de dólares”.
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