Crisis habitacional en Bariloche: falta tierra y planes del Estado
El Gobierno no consigue dónde lotear o construir barrios. El privado domina el mercado a valores altos para una familia asalariada y no hay crédito accesible.
Nación construye un nuevo edificio de Procrear, con 155 departamentos en Bariloche. Estiman que se comenzarán a entregar en 2024. Foto: Chino Leiva
La crisis habitacional en Bariloche atraviesa a todos los estratos sociales, desde los sectores más humildes, pasando por los trabajadores asalariados que no encuentran alquileres pagables y mucho menos acceso a la vivienda propia, hasta la clase media que no tiene acceso al crédito. El problema es mayúsculo y hay escasas alternativas desde el Estado que aduce un escollo importante en la falta de tierras.
La problemática habitacional es expuesta por estos días por los sindicatos en conflicto y los inquilinos agrupados que se manifestaron en Semana Santa en el Centro Cívico para exigir la intervención del Estado.
Los trabajadores estatales cuestionan que con los salarios que cobran se les dificulta pagar alquileres y mucho más acceder a una vivienda propia. Algunos, como los policías, cobran un adicional para pagar alquiler, pero promedia los 14.000 pesos, cuando un departamento o casa de dos habitaciones para una familia se ofrece por encima de los 100.000 pesos.
ATE se manifestó en el Instituto de Tierras y graficó que en un relevamiento interno detetcó que el 65% de los estatales no tiene casa propia. Hace poco este gremio recibió 50 casas del explan techo Digno, la demanda era muy superior.
“Bariloche es una de las localidades con más demanda, pero tenemos la complejidad del crecimiento, los precios y la falta de tierra”, admitió a RÍO NEGRO Inés Pérez Raventos, titular del Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda (IPPV) que hoy tiene dos programas activos para dar respuesta habitacional, aunque por la dimensión de la necesidad, son casi imperceptibles, atenderá solo el 1% del listado promedio de 4.000 familias que necesitan casa (cifra extraoficial).
Pérez Raventos afirmó que se está en “busca de nuevos lotes y tierras” y afirmó que se dialoga con privados para replicar en Bariloche la experiencia que plasmaron en otras ciudades en las que se realiza una especie de “permuta”, el propietario pone la tierra, el Estado le instala los servicios básicos y a cambio se queda con cierta cantidad de lotes que ofrecerá a valor social.
Un único plan de casas
Río Negro, a través del IPPV, ejecuta hoy en Bariloche la etapa final de las viviendas del explan Techo Digno, que se inició hace una década y luego de una paralización y un litigio judicial, ahora continúa con fondos propios de la provincia. El plan original era de 871 viviendas, que se fueron entregando de manera parcial a sindicatos y cooperativas que ya habían sido adjudicadas años atrás. Solo restan 51 casas que se entregarán entre abril y mayo, y las restantes 175 en el transcurso del año, prometió Pérez Raventos que remarcó la enorme inversión en infraestructura que se realizó en estos barrios, ubicados en Altos del Este y El Frutillar.
La otra respuesta del Estado provincial llegó a través del programa Suelo urbano, que en otras ciudades tiene amplios planes de loteos con servicios y en Bariloche solo llegará a 189 terrenos en tierras que gestionó el municipio y que serán destinadas al registro de demanda municipal. Para estos terrenos se acaba de licitar la obra de infraestructura eléctrica y de agua potable.
Más allá de Bariloche, el IPPV gestionó un plan de 45 viviendas nacionales, del programa Casa Propia, para personal de Invap que contaba con sus terrenos en Dina Huapi.
En la búsqueda de tierras que se puedan urbanizar, además de evaluar el sector privado, la provincia también mira los registros de los terrenos fiscales, la mayoría pertenecientes a Nación.
La funcionaria admitió que no hay en la provincia otra ciudad con la problemática de Bariloche, incluso hay localidades más pequeñas que tienen el triple de lotes sociales de Suelo Urbano.
Una franja importante de tierra sin uso son las 3.000 hectáreas del Ejército en la zona oeste, pero tiempo atrás la gobernadora Arabela Carreras descartó que sean factibles de urbanizar por la topografía y falta de servicios, además porque se trata del único pulmón verde del ejido urbano que tiene otro proyecto aprobado, como lo es el llamado “parque central”, aunque de nula ejecución.
El municipio piensa en lotes
En el Instituto Municipal de Tierras y Viviendas dijeron a este diario que trabajan en varias propuestas de loteos sociales pero no quisieron brindar información por temor a ocupaciones. Una definición que se evalúa es modificar el valor social de la tierra que llegará a los 5.000 pesos el metro cuadrado, que es el monto que regirán los loteos que se ofrezcan desde el municipio.
El registro de demanda que supo tener entre 4.000 y 5.000 anotados, sigue vigente y se depura y actualiza de manera permanente. Tiene establecidos criterios de prioridad por grado de vulnerabilidad, cuando surjan opciones de soluciones habitacionales.
Uno de los proyectos en curso es el loteo Las Morenas, en inmediaciones a la ruta 40 y el cerro Ventana, que por un acuerdo con un desarrollo inmobiliario, al que se otorgarán parámetros de edificación, el municipio obtendrá 320 lotes como parte de la “plusvalía”, que podrá sumar a su banco de tierras. Carlos Sánchez, concejal de JSRN, admitió que esa iniciativa fue retirada del debate del Concejo por un litigio judicial del privado y luego quedó en manos del Instituto de Tierras la posibilidad de modificar la propuesta y sumarla al curso de iniciativas que deben pasar por Rango III. No hubo nuevas presentaciones.
El desarrollo de Procrear
El Estado Nacional avanza con agilidad en el nuevo edificio del Procrear II, que se construye junto al desarrollo urbanístico anterior, con 155 departamentos (de uno y dos dormitorios) en unas cinco torres de cuatro pisos, en el barrio El Cóndor. Esta inversión del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat la comenzó el año pasado la constructora Pecam y, según fuentes del sector, podría entregarse de manera parcial el próximo año, a medida que se concluyan las torres, ante la alta demanda. Tienen en cuenta que en octubre se anotaron 820 personas para el sorteo de un solo departamento que quedaba de remanente del edificio anterior.
El primer desarrollo urbano de Procrear ya está habitado y tiene 137 departamentos de uno, dos y tres ambientes. El segundo plan, está en ejecución con distintos grados de avance dependiendo la torre. Ambos son edificados en tierras que obtuvo el municipio en la gestión anterior como parte de la plusvalía urbana, al otorgar parámetros a un emprendimiento privado.
Para acceder a estos departamentos todavía no hay precisiones. El Ministerio de Hábitat debe convocar a inscripción a quienes cumplan los requisitos, que entre otras cosas deben tener trabajo registrado y contar con ingresos de uno a 10 salarios mínimo, vital y móvil; y luego se realiza un sorteo. Pero allí no termina el trámite ,porque una vez sorteado se inicia la gestión de documentación con el Banco Hipotecario, que es la entidad que otorga el crédito para pagar el departamento y financiarlo a la familia beneficiaria.
El Estado tendría que pensar en implementar un sistema que se pueda comprar tierra con facilidad de pago a largo plazo, que se sostenga la financiación para gente que puede afrontarlo”.
Sergio González, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Bariloche.
El mercado inmobiliario, precios y nuevas tendencias
El acceso a una vivienda propia es difícil en Bariloche aún hasta para quienes tienen ingresos por encima de la media. La falta de acceso al crédito es uno de los grandes problemas en Argentina y se agudiza mucho más en esta ciudad donde el valor de la tierra es alto. Un estudio de Mercado Libre de 2022 cifraba el valor del metro cuadrado en Bariloche en 2.253 dólares.
A pesar de los precios, “hay oferta y hay demanda, vino mucha gente de otros lugares y se generaron ventas de viviendas en mejor porcentaje que otros años”, admitió a RÍO NEGRO Sergio González, presidente del Colegio de Corredores y Martilleros Públicos de Bariloche, quien indicó que antes había más ventas de lotes y departamentos y ahora más casas para vivienda familiar.
González entendió que “se mantiene el precio a valor dólar”, por lo que descartó un aumento en el precio de la propiedad. Puntualizó además que en el caso de los lotes la tasación depende del “factor de ocupación” del terreno que es más amplia en la zona Este y más acotada en el Oeste, también la topografía determina el precio porque si el terreno tiene una inclinación pronunciada el costo de construcción se multiplicará.
El referente inmobiliario dijo que en los últimos acuerdos se dan “muchas permutas que entregan alguna propiedad en parte de pago y eso facilita la operación”.
Para González el “gran problema es la falta de crédito pagable y accesible, si lo hubiera se movería la rueda económica inmobiliaria”, afirmó y recordó que el último impulso en el mercado se generó con en la primera época de los créditos UVA (luego se frenó por la exorbitante alza de tasas) y con el primer crédito del Procrear que ofrecía financiamiento para la compra de vivienda familiar.
Una tendencia que se replica en el país y llegó a Bariloche es el desarrollo de “emprendimientos inmobiliarios” que construyen barrios con servicios compartidos, edificios, condominios, que “convienen económicamente porque los desarrolladores compran grandes extensiones y le suman servicios, realizan fracciones chicas y es accesible para el comprador y más rentable para el desarrollador”. En algunos casos se paga un valor por anticipado y el propietario es financista del emprendimiento en el que luego será socio.
El efecto del alquiler turístico
El drama de los inquilinos no encuentra respuesta. No hay oferta de viviendas y esta situación es una consecuencia del llamado “efecto Airbnb”, las propiedades que antes estaban en el mercado de oferta permanente y se volcaron al alquiler turístico.
“Para que tengan en cuenta un alquiler turístico de una semana significan dos meses de alquiler permanente en la ciudad. Es un tema muy complejo, no es un tema de fácil resolución”, dijo el intendente Gustavo Gennuso en una radio porteña.
Según ofertas digitales, hoy un alquiler turístico por día se consigue desde los 15.000 pesos (dos ambientes) y mensual para un contrato permanente ronda los 90.000 pesos, es decir que en seis días el propietario gana lo mismo que en un mes.
“Es notable el paso de propiedades a alquileres temporarios, pero también hay mucha informalidad y con la oferta virtual es difícil de controlar”, señaló Sergio González, del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos.
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