Una radiografía del déficit habitacional y cómo se da respuesta en dos ciudades neuquinas

Encontrar un inmueble de dos ambientes en la ciudad de Neuquén para alquilar es una tarea imposible. Quienes publican en redes la oferta ya sea particulares o inmobiliarias dicen que se las sacan de las manos. El primer o segundo interesado deposita la seña y se asegura el alquiler. En el otro extremo se ubica el fenómeno de las usurpaciones, hay 45 en la ciudad de las cuales la mitad son tierras municipales y las otras en sitios provinciales e incluso en terrenos privados.

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En l a ciudad capital se generaron espacios de concentración de la oferta para sectores con altos ingresos, lo que se denomina, la vulnerabilidad inquilina, según midió un grupo de investigadores de la desigualdad social de la UNC encabezados por Joaquín Perrén.

Esta fue la variable que se impuso en la capital hasta hace dos años cuando se comenzó a ampliar la oferta de lotes, que hasta entonces era predominantemente privada y en sitios cerrados. Al igual que San Martín de los Andes, la capital sufre el estrés del crecimiento y la demanda habitacional supera la oferta que ya no puede ser satisfecha por localidades cercanas como Plottier, Cipolletti, Centenario y hasta Fernández Oro.

El papel de los créditos

El coordinador en la Norpatagonia del ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, Arturo Urrea, informó que la cartera tiene programas que apuntan a financiar la construcción de viviendas y también para hacer loteos con servicios.

El Procrear es un crédito hipotecario accesible a personas que tengan un lote a su nombre o de un familiar directo, con un monto máximo de 6,3 millones de pesos para una vivienda de 60 m2 que puede llegar a 30 años para pago y los primeros 12 meses de gracia. En Neuquén hay 1.956 créditos aprobados.

La línea Procrear lotes con servicio y construcción de viviendas fueron gestionadas por los municipios de Centenario para unos 320 lotes y San Martín de los Andes con 164 lotes, que luego son los encargados de la adjudicación no por sorteo.

Un tercer programa apunta al suelo urbano y financia lotes con servicios que es usado en Neuquén, por ejemplo, por San Patricio del Chañar que generó un espacio para 340 lotes que fue licitado. En análisis están las presentación de Neuquén Capital, Junín de los Andes, Centenario, Mariano Moreno y Plaza Huincul. En la capital son 340 lotes que fueron gestionados por el intendente Mariano Gaido en Buenos Aires.

El crédito hipotecario estableció ahora requisitos que tienen que ver con los ingresos, equivalentes a ocho sueldo mínimo vital y móvil por lo que en caso de una familia con dos sueldos es probable que no sean alcanzados. Tampoco financia la compra de lotes que superan los $3,5 millones o que estén en barrios cerrados. En el país el monto máximo es de 5,5 millones de préstamo y en la región es de 6,3 millones y en el caso de los terrenos es de 2,5 y 3,5 millones de pesos.

Urrea ubicó el principal problema para acceder a este financiamiento es la falta de terrenos aptos para construcción de viviendas. El mercado inmobiliario privado avanzó y dolarizó los precios por lo que no se puede encontrar nada por debajo de los 25 mil dólares que sería el monto del préstamo del Procrear.

“Cuesta mucho que los municipios cuenten con tierra propia y que se encuentre mensurada, ordenada catastralmente”, afirmó.

La cartera nacional realiza una asistencia técnica a los seis municipios del área Confluencia y en San Martín de los Andes. “Hay una problemática real de producción de suelo apto para urbanizaciones sumado a la falta de inversión de los gobiernos provinciales, de asistencia a estos municipios”, contó.

Hay municipios que no tienen capacidad técnica para planificar loteos y se avanzó en el caso de San Patricio del Chañar, Centenario y Senillosa en una normativa para urbanizar los baldíos o construir edificios que está en manos de los Concejos Deliberantes. La idea es producir bancos de tierra que tengan herramientas para buscar una mayor oferta de terrenos.

Hay tierra apta para desarrollo urbano mediante la identificación a través de un registro que tiene diferentes categorías por lo que se requiere una tarea técnica para ubicar terrenos que estén en mejores condiciones por cercanías a redes de servicios públicos e infraestructura.

Ese fenómeno se cristalizó en la ciudad de Neuquén. La investigación de Perrén concluyó que en el centro hay una valorización previa, se concentra la inversión en infraestructura pública, un proceso de embellecimiento con fondos públicos, y se hacen los countries en altura donde hay más valorización. El pago del alquiler es mayor porque hay construcción de corredores exclusivos en términos de ingreso. “Esos edificios son causa y consecuencia de la valorización inmobiliaria”, acotó.

Vulnerabilidad inquilina

El investigador Joaquín Perrén dio detalles a, «Vos a Diario» por RN RADIO, de las conclusiones de su proyecto sobre la desigualdad en la Patagonia Norte una de cuyas líneas de trabajo es la vulnerabilidad inquilina, el creciente peso que tiene el pago del arriendo en los ingresos familiares. “El 46% de los ingresos promedio de los hogares neuquinos estaría destinado al pago de arriendos, es un dato preocupante que debería motorizar algún tipo de acción, estamos hablando de más o menos la mitad de los ingresos destinados al pago de alquileres”, dijo.

Describió que algunos autores trabajaron en el concepto de la urbanización del capital, el capital se valoriza comprando o vendiendo productos inmobiliarios. “Hay una presión sobre los productos inmobiliarios y los precios van al alza, como ocurrió en el país después de la salida de la convertibilidad cuando los ahorros fueron a parar a los ladrillos”, sostuvo.

Esta tendencia -apuntó- se intensifica en Neuquén porque la renta petrolera se vuelve renta inmobiliaria, alquimia que genera un exceso de liquidez que alimenta el mercado inmobiliario, aumenta el valor de los productos y el alquiler se calcula como un porcentaje de ese valor.

“Vemos en los últimos años un aumento sistemático del valor de los alquileres que no se distribuyen en toda la ciudad, sino que hay zonas calientes donde se produjeron procesos de valorización previa sobre todo en materia de infraestructura pública como el corredor Leloir Doctor Ramón y la zona que circunda la Gobernación”, manifestó.

El grupo de investigación relevó los portales donde ofrecen alquiler de unidades de referencia, departamento de dos ambientes, se mapearon en la superficie de la ciudad, lo que dio un instrumento para observar el proceso de valorización diferencial en primer lugar y pago diferencial de alquileres en segundo lugar.

Ese dato se cruzó con la encuesta permanente de hogares que divide la población según ingresos y se concluyó que el 46% está destinado al pago de arriendos. El sector más pobre, por ejemplo, debería destinar el total de sus ingresos al pago de un alquiler en la zona centro de la ciudad de Neuquén. “El centro de está volviendo excluyente en términos sociales, fue heterogéneo, había ricos y pobres y hasta estudiantes”, afirmó.

El mapeo de los precios estableció que a medida que se alejan del centro, el valor disminuye. Hay una diferencia del 30% entre el centro y por fuera.

Escuchá la entrevista a Joaquín Perren en «Vos a Diario» por RN RADIO:

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