Heredar una casa entre hermanos: cuándo se puede vender y cómo se reparte en Argentina

La muerte de los progenitores desencadena un proceso de duelo familiar y también da inicio a una serie de trámites legales y decisiones patrimoniales que, con frecuencia, ponen a prueba los vínculos afectivos.

Uno de los escenarios más habituales es que varios hermanos pasan a ser coherederos de un inmueble, la casa familiar, y surgen los interrogantes: ¿Quién puede habitarlo? ¿Se puede cobrar un alquiler al hermano que vive allí? ¿Qué pasa si uno se niega a vender? ¿Puedo vender sin más mi parte del bien?

A continuación, un repaso esclarecedor sobre el marco legal vigente a la luz del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).

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El estado de indivisión hereditaria: identificar de quién es la casa

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Desde el momento exacto del fallecimiento del causante, los herederos —en nuestro caso hipotético, los hijos— adquieren la posesión de la herencia de pleno derecho. Esto significa que desde el minuto siguiente del deceso, los hijos son dueños de los bienes y titulares de las deudas del fallecido.

Ahora bien, esto que en los hechos sucede tan inmediatamente, requiere la consecución de un proceso judicial que identifique quiénes son efectivamente “los herederos”. Luego, serán ellos quienes acuerden ante el juez o ante un Escribano, quién quedará como titular de los bienes que integran la herencia —entre ellos, la casa familiar—, pudiendo serlo todos los herederos declarados, algunos de ellos, o solo uno.

Todo ese proceso se desencadena desde la muerte del progenitor y concluye con la división de la herencia.

Durante ese período se configura lo que en Derecho se denomina el estado de indivisión hereditaria de los bienes que integran la herencia, que consiste en una situación transitoria en la que todos los bienes se tratan en conjunto, no tienen individualidad, y cualquier cosa que se haga o decida los afecta a todos como parte de la herencia.

Estando la división:

• «…Cada heredero es titular de una porción ideal o alícuota de toda la herencia. Por ejemplo, si son tres hermanos, un tercio indiviso cada uno».

• «… Ningún hermano es dueño exclusivo de un bien, menos aún de una habitación, de la planta alta o del patio de la casa familiar».

• «…Las decisiones extraordinarias —como vender el inmueble, gravarlo con una hipoteca o alquilarlo a terceros— exigen la unanimidad de los coherederos».

• «… Si no existe testamento que disponga mejoras y aumentos en las porciones de la herencia, todos los hermanos heredan en partes iguales».

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Los pasos legales indispensables: el proceso sucesorio

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Para poder disponer formalmente del inmueble —venderlo, escriturarlo a nombre de un solo heredero o dividirlo—, es obligatorio iniciar el proceso sucesorio ante el juez del último domicilio del causante.

El proceso comienza con la apertura del proceso sucesorio, que implica la presentación de las partidas de defunción y nacimiento, con patrocinio letrado, y da inicio formal al expediente judicial.

Luego se realiza la publicación de edictos, que consiste en una convocatoria pública a herederos y acreedores en el Boletín Oficial. Esto satisface el requisito legal de citación a terceros interesados y publicidad del proceso.

Sigue la declaratoria de herederos que implica la resolución judicial que reconoce formalmente quiénes son los sucesores y otorga legitimación para disponer de los inmuebles.

Posteriormente, continúa la identificación de la herencia en dónde se denuncian los bienes de titularidad del causante, como cuentas bancarias, créditos, bienes inmuebles y automóviles. En esta etapa se determina el valor económico de cada bien singular y se regulan los honorarios de abogados, aportes y gastos de justicia.

Finalmente, sigue la etapa que pone fin a la indivisión hereditaria que es la partición e inscripción e implica la asignación particular de los bienes de la herencia a un sujeto determinado. La venta conjunta de todos los herederos a un tercero hace las veces de una partición indirecta o impropia y pone fin a la indivisión hereditaria.

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Conflictos habituales y qué dice la ley en Argentina

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Uno de los casos más frecuentes es que solo uno de los hermanos viva en la casa familiar. Uno de los hijos que residía con los padres y continúa viviendo allí, o que se instala en el inmueble tras el fallecimiento.

• Derecho de uso: Conforme al artículo 2328 del CCCN, cualquier coheredero puede usar y gozar del bien, siempre que no impida el uso equivalente a los demás y respete el destino de la propiedad.

• Fijación de canon locativo: El uso exclusivo no es gratuito si los demás se oponen. Los hermanos excluidos tienen derecho a exigir judicial o extrajudicialmente una indemnización proporcional a su cuota parte, equivalente a un valor locativo de mercado.

• Pago de gastos e impuestos: Quien ocupa el inmueble debe afrontar los servicios y gastos ordinarios de conservación y mantenimiento corriente. Las mejoras necesarias y los impuestos que gravan la cosa, como el impuesto inmobiliario provincial o las tasas municipales, deben distribuirse en proporción a cada cuota hereditaria.

Otro conflicto habitual se presenta cuando la mayoría de los herederos quiere vender pero uno se opone.

Nadie está obligado a vender, consecuentemente, si no hay acuerdo unánime sobre qué hacer con el inmueble, no hay arreglo para una venta particular ni nadie compra la parte del resto, se puede realizar la venta judicial. En este caso, si el inmueble no admite división en especie (por ej. no se puede dividir físicamente una casa en departamentos independientes), el juez ordenará la subasta pública, una alternativa habitualmente desaconsejada porque suele depreciar el valor real de mercado y genera mayores costos procesales.

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Opciones prácticas de resolución de la indivisión

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Una de las opciones es el acuerdo privado de participación. Si todos los herederos son capaces y están de acuerdo, la ley otorga absoluta libertad para formalizar la división de la herencia de la manera más conveniente que se quiera, mediante escritura pública ante el Escribano de confianza, o con la presentación del acuerdo firmado al juez para su homologación.

Los puntos de acuerdo pueden adoptar las formas más variadas:

● Adjudicar la casa a uno de los hermanos, quien compense a los demás con dinero en efectivo o con otros bienes de la masa hereditaria.

● Adjudicar la casa a uno de los hermanos, sin que medie compensación.

● Adjudicarse la casa solo algunos de los hermanos, en condominio.

● No decidir nada al respecto de la casa, y posponer el acuerdo para un momento futuro, pudiendo establecer acuerdos partitivos parciales sobre solo algunos bienes de la herencia.

Otra de las opciones es la venta por tracto abreviado. Una vez dictada la declaratoria de herederos y avanzado en las etapas corrientes del juicio, no hace falta inscribir la casa previamente a nombre de todos los hermanos para luego transferirla.

Mediante la técnica del tracto abreviado —que implementa el Registro de la Propiedad Inmueble—, el escribano interviniente instrumenta la venta directamente de los herederos declarados en el juicio a favor del tercero comprador, en un solo acto escriturario, ahorrando costos y tiempos registrales.

El tracto abreviado es una técnica de registración de esa escritura de compraventa en el Registro Inmobiliario, que consiste en resumir la historia de lo acontecido fuera de él: fallecido el dueño del inmueble, se sucedió el traspaso inmediato a sus herederos, la declaración de ellos como sucesores legítimos y el cumplimiento de los pasos del proceso, lo que se cuenta y registra en el Registro de una sola vez, al momento de inscribir la escritura de venta al comprador.

También existe la pción de la cesión de derechos hereditarios. Si uno de los coherederos prefiere desentenderse del trámite sucesorio o necesita liquidez inmediata, puede ceder su porción indivisa de la herencia a otro hermano o a un tercero.

Esta operación involucra el porcentaje que le corresponde al cedente en toda la herencia, y no un bien determinado de ella. Se puede hacer en el período que va desde el fallecimiento hasta la partición, no después; puede ser onerosa o gratuita y obligatoriamente se debe confeccionar en escritura pública.

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Recomendaciones para prevenir litigios

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• Priorizar la mediación previa: antes de judicializar un desacuerdo por el valor del inmueble o el uso del espacio, las instancias de mediación prejudicial permiten fijar tasaciones conjuntas con inmobiliarias matriculadas y pactar plazos razonables de desocupación o venta.

• Formalizar las intimaciones a tiempo: Si un coheredero ejerce el uso exclusivo sin voluntad de diálogo, intimar formalmente por medio fehaciente el pago del canon locativo evita la consolidación de un uso gratuito indefinido.

• Asesoramiento jurídico-notarial temprano: Consultar a un escribano de confianza al inicio del trámite clarifica la multiplicidad de opciones previstas o pensadas a medida para el caso concreto, así como costos reales, sellados e impuestos locales, evitando sorpresas que traben la finalización del expediente judicial.