La construcción en la argentina, en busca de un Nuevo horizonte

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tendencias del mercado

Muchos son los que siguen mirando la construcción o la compra de viviendas como una alternativa de refugio para sus ahorros.

En la mayor parte del país esta opción se mantuvo, con más o menos intensidad, en los últimos años y las principales ciudades de Río Negro y Neuquén no escaparon a esta tendencia.

Pequeños, medianos y grandes inversores son los que participan de esta actividad que experimentó ciclos bien definidos desde la traumática salida de la convertibi-lidad.

De acuerdo con el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC- Indec), el sector se expandió alrededor del 100% entre el 2002 y el 2008.

Construcción, con la mira puesta en las elecciones

Durante esos años, los precios de las propiedades a estrenar aumentaron hasta un 150% en dólares, dependiendo de su ubicación. Las causas del importante salto en las cotizaciones fueron, entre otras:

• El marcado dinamismo del mercado inmobiliario, en un contexto de fuerte crecimiento econó- mico

• Los ahorros de los pequeños y medianos inversores, que buscaron resguardo por fuera de los bancos por el “efecto corralito”

• La falta de herramientas financieras que generen rentabilidad y confianza en el inversor, en un contexto inflacionario

En el 2009 el sector acusó el impacto de la recesión global en los segmentos que venían colocando sus fondos en propiedades. Asimismo, las inversiones extranjeras en inmuebles que llegaron al país se replegaron con la profundización de la crisis internacional. A esta retracción se sumó una menor oferta (dado que prácticamente ningún propietario se quiso desprender de su inmueble) y se redujo drásticamente la cantidad de operaciones, sin que las cotizaciones de las unidades variaran.

La estabilidad de los precios se vincula, entre otros factores, con el hecho de que en la Argentina existe un mercado de crédito hipotecario poco desarrollado y los valores de las propiedades se encuentran “aislados” de cambios en las tasas de interés y las condiciones crediticias. En nuestro país las operaciones de compraventa de inmuebles, en general, se realizan al contado y en dólares, con un bajo nivel de endeudamiento. No hay grandes subas –ni bajas– de precios vinculadas con los vaivenes del mercado de crédito, es decir, no se generan –ni pinchan– “burbujas” por exceso de apalancamiento, como sí ocurrió con muchos mercados donde existe una cartera importante sustentada por créditos hipotecarios (Estados Unidos y la Unión Europea, por ejemplo).

Lo que se viene

El cierre de las estadísticas oficiales y privadas de la primera parte del año arroja sólo algunas señales acerca del rumbo del mercado local a partir de ahora. Se observa que el sector atraviesa un período de expansión tras la caída del 2009 y el ligero amesetamiento del 2010.

Los indicadores que avalan este argumento son:

• El aumento en la compra de insumos (cemento y ladrillos, que crecieron un 28 y un 15% interanual respectivamente en la primera parte del año) y, en menor medida, de la mano de obra ocupada (un 8% interanual en el primer trimestre del 2011)

• El otorgamiento de créditos a empresas constructoras aumentó un 33% interanual en el primer trimestre del año, para alcanzar los 5.500 millones de pesos.

• La suba en las operaciones de compraventa de inmuebles es acompañada por un aumento de la construcción, que de acuerdo con el ISAC se expandió un 15% interanual en mayo del 2011, tras crecer un 10% durante el 2010 y contraerse un 2% en el 2009.

• La superficie autorizada para construir en el país no alcanzó el año pasado los metros cuadrados del 2009. Sin embargo, en los primeros cinco meses del 2011 ya se registraba un incremento del 10% en los permisos de construcción.

Estos datos dan cuenta de que los inversores siguen apostando por la actividad. Lo que no se sabe todavía es qué recorrido puede tener este nuevo impulso en la construcción. Muchos de estos interrogantes se terminarán de definir después del 23 de octubre.

¿Por qué después de las elecciones? Porque en el mercado existe cierto grado de incertidumbre sobre el futuro de la paridad cambiaria y sobre los ajustes que se podrían producir en materia económica a partir del nuevo gobierno constitucional surgido de los comicios.

Los grandes operadores esperando dos señales clave:

• Si bien todo indica que el gobierno no devaluará en forma brusca la moneda local, algunos informes privados aseguran que modificará el ritmo de ajuste de la paridad cambiaria aplicada hasta ahora. Un cambio en esta variable podría afectar la ecuación de la actividad y del mercado inmobiliario en general.

• El otro punto es la nueva política habitacional que diagrama el gobierno para los próximos cuatro años. Lo relacionado con el impulso al crédito hipotecario tradicional en los últimos tiempos no logró los efectos deseados. Algunos operadores aseguran que desde el gobierno se estudian alternativas que van desde impulsar nuevas líneas de créditos hipotecarios a tasas subsidiadas hasta intervenir el mercado financiero con el desvío de fondos que hoy existe en los bancos –ya sea como plazos fijos u otras inversiones– para la construcción de viviendas populares.

También desde el Ejecutivo se habla de elevar al Congreso de la Nación un proyecto de ley de alquileres que ponga un “techo” a la renta que hoy obtienen los propietarios de viviendas sobre su inversión.

El temor a un mayor intervencionismo es lo que hoy frena la puesta en marcha de muchos proyectos de inversión.

El “modelo” económico implementado a partir del 2002 no es inclusivo en el tema habitacional. Hoy más del 70% de los trabajadores registrados del país ganan menos de 3.500 pesos por mes. Con estos salarios no hay posibilidad alguna para una familia tipo de recurrir a un crédito hipotecario como “puente” para adquirir su primera vivienda.

En este contexto –al que se le suma la historia de fracasos del oficialismo en materia habitacional– no son pocos los que se arriesgan a señalar que el gobierno deberá tomar nuevas medidas para corregir los desvíos que se advierten en el mercado.

El stock promedio de créditos hipotecarios del sistema alcanzó los 23.000 millones en junio de este año, con un crecimiento interanual del 19%. A principios del 2008 el ritmo de crecimiento era del 42%, lo que pone en evidencia una importante desaceleración. Hoy tan sólo el 6% de las compras de viviendas se realiza a través de esta vía, cuando a fines del 2000 el indicador alcanzaba el 27%.

Fuentes: Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric), Banco Ciudad, Indec y Reporte Inmobiliario

Durante esos años, los precios de las propiedades a estrenar aumentaron hasta un 150% en dólares, dependiendo de su ubicación. Las causas del importante salto en las cotizaciones fueron, entre otras:

• El marcado dinamismo del mercado inmobiliario, en un contexto de fuerte crecimiento econó- mico

• Los ahorros de los pequeños y medianos inversores, que buscaron resguardo por fuera de los bancos por el “efecto corralito”

• La falta de herramientas financieras que generen rentabilidad y confianza en el inversor, en un contexto inflacionario

En el 2009 el sector acusó el impacto de la recesión global en los segmentos que venían colocando sus fondos en propiedades. Asimismo, las inversiones extranjeras en inmuebles que llegaron al país se replegaron con la profundización de la crisis internacional. A esta retracción se sumó una menor oferta (dado que prácticamente ningún propietario se quiso desprender de su inmueble) y se redujo drásticamente la cantidad de operaciones, sin que las cotizaciones de las unidades variaran.

La estabilidad de los precios se vincula, entre otros factores, con el hecho de que en la Argentina existe un mercado de crédito hipotecario poco desarrollado y los valores de las propiedades se encuentran “aislados” de cambios en las tasas de interés y las condiciones crediticias. En nuestro país las operaciones de compraventa de inmuebles, en general, se realizan al contado y en dólares, con un bajo nivel de endeudamiento. No hay grandes subas –ni bajas– de precios vinculadas con los vaivenes del mercado de crédito, es decir, no se generan –ni pinchan– “burbujas” por exceso de apalancamiento, como sí ocurrió con muchos mercados donde existe una cartera importante sustentada por créditos hipotecarios (Estados Unidos y la Unión Europea, por ejemplo).

Lo que se viene

El cierre de las estadísticas oficiales y privadas de la primera parte del año arroja sólo algunas señales acerca del rumbo del mercado local a partir de ahora. Se observa que el sector atraviesa un período de expansión tras la caída del 2009 y el ligero amesetamiento del 2010.

Los indicadores que avalan este argumento son:

• El aumento en la compra de insumos (cemento y ladrillos, que crecieron un 28 y un 15% interanual respectivamente en la primera parte del año) y, en menor medida, de la mano de obra ocupada (un 8% interanual en el primer trimestre del 2011)

• El otorgamiento de créditos a empresas constructoras aumentó un 33% interanual en el primer trimestre del año, para alcanzar los 5.500 millones de pesos.

• La suba en las operaciones de compraventa de inmuebles es acompañada por un aumento de la construcción, que de acuerdo con el ISAC se expandió un 15% interanual en mayo del 2011, tras crecer un 10% durante el 2010 y contraerse un 2% en el 2009.

• La superficie autorizada para construir en el país no alcanzó el año pasado los metros cuadrados del 2009. Sin embargo, en los primeros cinco meses del 2011 ya se registraba un incremento del 10% en los permisos de construcción.

Estos datos dan cuenta de que los inversores siguen apostando por la actividad. Lo que no se sabe todavía es qué recorrido puede tener este nuevo impulso en la construcción. Muchos de estos interrogantes se terminarán de definir después del 23 de octubre.

¿Por qué después de las elecciones? Porque en el mercado existe cierto grado de incertidumbre sobre el futuro de la paridad cambiaria y sobre los ajustes que se podrían producir en materia económica a partir del nuevo gobierno constitucional surgido de los comicios.

Los grandes operadores esperando dos señales clave:

• Si bien todo indica que el gobierno no devaluará en forma brusca la moneda local, algunos informes privados aseguran que modificará el ritmo de ajuste de la paridad cambiaria aplicada hasta ahora. Un cambio en esta variable podría afectar la ecuación de la actividad y del mercado inmobiliario en general.

• El otro punto es la nueva política habitacional que diagrama el gobierno para los próximos cuatro años. Lo relacionado con el impulso al crédito hipotecario tradicional en los últimos tiempos no logró los efectos deseados. Algunos operadores aseguran que desde el gobierno se estudian alternativas que van desde impulsar nuevas líneas de créditos hipotecarios a tasas subsidiadas hasta intervenir el mercado financiero con el desvío de fondos que hoy existe en los bancos –ya sea como plazos fijos u otras inversiones– para la construcción de viviendas populares.

También desde el Ejecutivo se habla de elevar al Congreso de la Nación un proyecto de ley de alquileres que ponga un “techo” a la renta que hoy obtienen los propietarios de viviendas sobre su inversión.

El temor a un mayor intervencionismo es lo que hoy frena la puesta en marcha de muchos proyectos de inversión.

El “modelo” económico implementado a partir del 2002 no es inclusivo en el tema habitacional. Hoy más del 70% de los trabajadores registrados del país ganan menos de 3.500 pesos por mes. Con estos salarios no hay posibilidad alguna para una familia tipo de recurrir a un crédito hipotecario como “puente” para adquirir su primera vivienda.

En este contexto –al que se le suma la historia de fracasos del oficialismo en materia habitacional– no son pocos los que se arriesgan a señalar que el gobierno deberá tomar nuevas medidas para corregir los desvíos que se advierten en el mercado.

El stock promedio de créditos hipotecarios del sistema alcanzó los 23.000 millones en junio de este año, con un crecimiento interanual del 19%. A principios del 2008 el ritmo de crecimiento era del 42%, lo que pone en evidencia una importante desaceleración. Hoy tan sólo el 6% de las compras de viviendas se realiza a través de esta vía, cuando a fines del 2000 el indicador alcanzaba el 27%.

Fuentes: Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric), Banco Ciudad, Indec y Reporte Inmobiliario

javier lojo

jlojo@rionegro.com.ar

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