Los alquileres saltan hasta un 65% en la región de Río Negro y Neuquén

El mercado inmobiliario esta complicado. La crisis económica sumado a la volatilidad que presenta el tipo de cambio genera mucha incertidumbre a la hora de cerrar un contrato de alquiler. La nueva Ley no termina de resolver los problemas de fondo.




La cuarentena está generando estragos en la economía. Y el mercado inmobiliario no queda fuera de este esquema. Las ventas de propiedades están totalmente estancadas, salvo puntuales excepciones donde prima el costo de oportunidad. El escenario con los alquileres no es el mejor, pero lejos está de la situación que atraviesa la compra - venta de viviendas.

La región -y esto también incluye a todo el país- cuenta con un importante déficit habitacional y es el sector privado el que desde hace años está abasteciendo esta demanda ante la ausencia del Estado. Esto determina la existencia de importantes desequilibrios en el mercado que, juntamente con la mala praxis de la política económica, genera un caos y una falta de previsibilidad que perjudica tanto el inquilino como al propietario.

El 1 de julio comenzó a regir la nueva Ley de alquileres en todo el territorio. Una medida que no termina de canalizar los problemas de fondo que arrastra el sector. Desde su implementación nada cambio en el mercado. Los propietarios intentan cubrirse de futuros retrasos en sobre sus rentas aumentando en forma desproporcional los alquileres. Los inquilinos se quejan por las fuertes subas que registraron las locaciones a partir de esta fecha. En el actual contexto en el que vive la Argentina, ambos tienen razón.

Lo concretó es que los aumentos -computando septiembre de este año versus mismo mes del año anterior- se dispararon en promedio en nuestra zona hasta 65%. Sin embargo, los números reflejan mucha disparidad entre las distintas localidades de la región.

Para los inquilinos, cualquier suba de las mencionadas golpea de lleno en los bolsillos ya en estos últimos doce meses se empobrecieron fuertemente sus ingresos, y muy lejos están de las tasas de crecimiento que muestran los alquileres.

Un simple muestreo de precios da cuenta de que las plazas más caras mostraron incrementos relativos menores respecto de aquellas ciudades con valores algo más moderados.

Neuquén es la ciudad donde el alquiler de una propiedad resulta ser el más caro, dentro del universo bajo análisis. La suba interanual se la ubicó en torno al 47%.  No son pocos los que se ajustaron a la prórroga del decreto 320 que frenó los incrementos y renueva automáticamente los contratos hasta enero del año que viene. El problema de este tipo de beneficios extraordinarios es el día después, cuando el inquilino se deba sentar con el propietario para acordar un nuevo contrato.

Cipolletti es una ciudad cara para alquilar, pero fue la que más sintió los efectos de la crisis económica que está sufriendo Neuquén. De ahí que se observa una fuerte desaceleración en la suba de alquileres, producto de una caída en la demanda y la pérdida de poder adquisitivo del asalariado en general. Hasta al año pasado la plaza inmobiliaria neuquina estaba saturada y mucha de esta demanda fue absorbida por Cipolletti. Hoy esa realidad cambio.

En Bariloche, el precio de los alquileres de viviendas está condicionado por una retracción de la oferta tradicional, que los operadores relacionan especialmente con la aplicación de la nueva ley regulatoria. Sin embargo, este escenario fue compensado por la irrupción de propietarios que solían trabajar con turismo (hoy en una profunda crisis) y ahora se volcaron al mercado de locaciones permanentes, claro que con un ingreso potencial bastante menor. Los precios promedio para un alquiler de un departamento de dos ambientes sin cochera -en el radio céntrico- se ubica en torno a los 23.000 pesos con un salto interanual promedio del 43%.

En la ciudad de Roca, ante las dificultades económicas y la disminución de los ingresos, varios fueron los inquilinos que hicieron uso del decreto que congela alquileres y prohíbe desalojos, tal como ocurrió en muchas otras ciudades de la región. Por otra parte, la cartera de clientes de las inmobiliarias sufrió una importante merma en los contratos de alquileres de departamentos para estudiantes universitarios.

Esta misma tendencia se observa en Viedma con un agravante: el nivel de los salarios en esta ciudad está muy por debajo del resto de las mencionadas en este informe. Por ende, la demanda en esta plaza es algo más débil con precios promedio para un departamento de dos ambientes en torno a los 15.000 pesos.

Desequilibrios

Dejando de lado la crisis económica que arrastra la administración Fernández, que impacta de lleno en el mercado inmobiliario, la ausencia de políticas habitacionales por parte del Estado es la gran deuda que hoy existe con la sociedad.

Como mencionamos párrafos arriba, hoy el mercado esta siendo abastecido por el sector privado que, ante la imposibilidad de acceder a la vivienda propia, mucha es la gente que se vuelca a los alquileres.

Un reciente informe elaborado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) los organismos provinciales de vivienda necesitan treinta veces el presupuesto con el que disponen para poder revertir el déficit habitacional. El caso neuquino es tal vez el más emblemático. Los últimos datos disponibles (2017) reflejadas en el estudio del CIPPEC dan cuenta de que el presupuesto preveía cerca de 3.000 millones de pesos (no se detalla el ejecutado) con una inversión necesaria para poder saldar el déficit habitacional de poco más de 63.000 millones de pesos por año.

La falta de planes de viviendas, un factor clave para descomprimir el mercado de alquileres.

Cabe destacar que la asimetría económica entre provincias se reproduce hacia adentro de la política habitacional. Mientras existen gobernadores aplican recursos presupuestarios propios importantes para producir vivienda, hay otros que dependen exclusivamente de las transferencias nacionales. Río Negro y Neuquén se encuentran más cerca de este segundo grupo.

De la lectura del informe se desprende que las transferencias nacionales hacia los institutos provinciales de vivienda son la principal fuente de financiamiento, representando para la mayoría de los organismos provinciales más del 50% del presupuesto total con el que cuentan para realizar sus acciones.

Frente a este panorama, muchas son las provincias que finalmente compensan el financiamiento de Nación con fondos propios para no parar las obras, o bien recurren al endeudamiento o al recupero logrado por el propio organismo. El tema de fondo en el cual derivan estas cuestiones es la imprevisibilidad para planificar la producción de vivienda.


Cómo reaccionó el mercado ante nueva Ley de alquileres


Salarios creciendo a tasas de un dígito, un mercado laboral sin gran reacción y una inflación reprimida, conforman un escenario más que complicado para el sector inmobiliario.

De caer el decreto nacional que determina el congelamiento de los precios del alquiler -hasta enero 2021- que se abonó en marzo de este año y la suspensión de los desalojos por falta de pago, muchos de los propietarios deberán volver a pactar los contratos con sus inquilinos.  Ahí se dará un primer punto de inflexión.

El mercado inmobiliario está buscando señales del Gobierno para saber hacia donde económicamente quiere ir.

A este contexto hay que sumarle la puesta en marcha de la nueva Ley de alquileres sobre la que existen muchas críticas desde las inmobiliarias. Estos son los puntos más importantes:  

•El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

•El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

•En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

•En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

•Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

Frente a este contexto muchos de los propietarios y las inmobiliarias levantan fuertemente los precios al inicio del contrato para cubrirse de los tres años posteriores que -tal cual lo señala la Ley- tendrá valores por debajo de los niveles de inflación. De ahí que se observarán importantes subas en las renovaciones de contratos.

Los inquilinos por su parte pagarán un valor elevado en el primer año, pero los subsiguientes se licuarán por los índices de actualización que presenta la Ley.


Fuentes: Para este trabajo se contó con el aporte clave de los periodistas Daniel Marzal (Agencia Bariloche), Fabricio Álvarez (Cipolletti), Rosana Rins (Neuquén), Gisela Figueroa Minchel (Roca) y Enrique Camino (Viedma).



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