A pesar del aumento en la construcción privada en Cipolletti, hay críticas a la gestión de acceso al suelo

El municipio anunció un incrementó del 50% en el primer trimestre de 2023, en comparación con el mismo periodo del año pasado. Sin embargo, constructores y referentes sociales exigen mejorar las políticas. Tanto para la inversión como para el acceso a la tierra.

Cipolletti es una de las ciudades que mayor población presenta en la provincia, aunque su desarrollo urbanístico parece demostrar que aún están vigentes demandas que llevan décadas y que entre otras cosas explican el crecimiento de barrios irregulares. El acceso al suelo y la construcción privada siguen siendo problemas que no se han podido resolver desde comienzos del siglo.

Desde el municipio aseguran que las obras privadas crecieron un 50%, aunque las declaraciones de distintos actores sociales tienen otra lectura más compleja que meros números y exponen el panorama del acceso al suelo para y el escenario para la inversión.

El gobierno de Cipolletti elaboró un informe en el que detalla el crecimiento que tuvo la ciudad en materia de obras privadas. Explican que “realizando una comparativa para igual período del 2022, se registra un incremento del 50% en los metros cuadrados de obra nueva habilitada” en el primer trimestre del año. Es cierto que es un dato alentador, aunque resta esperar para ver cómo termina el año y hacer una comparación más completa, no solo con 2022, también con períodos prepandemia.

La Dirección General de Desarrollo Territorial registró que para un total de 55 expedientes presentados, se dieron de alta 16.596 y metros cuadrados de vivienda, y 2.753 metros cuadrados de oficinas y/o locales comerciales. Representan unas 237 viviendas de 70 metros cuadrados y una 169 si fueran construcciones de 100 m3.

Mientras que respecto a los permisos de construcción, se han autorizado 66 obras con un total de 29.817 metros cuadrados, “lo que representa un incremento del 36% respecto a la cifra del 2022”, aseguraron.
En relación a las construcciones o ampliaciones que son regularizadas mediante la presentación de planos de empadronamiento, confirmaron que aumentaron un 18%, registrándose un total de 104 expedientes que dan cuenta de 9.259 metros cuadrados de superficie declarada.

Desde el gobierno municipal destacaron la generación de suelo urbano en la margen Norte, en tierras de particulares privados. Describieron que durante el periodo comprendido entre el 2022 y marzo de este año, se autorizaron trece loteos por resolución municipal, “de los cuales 3 de estos emprendimientos serán para uso netamente comercial e industrial, y el resto con destino residencial, siendo cuatro loteos pertenecientes a agrupaciones intermedias”, detallaron.

A partir de los proyectos autorizados, estiman que resultarán 941 lotes particulares, “de los cuales aproximadamente 891 parcelas serán para uso predominante de vivienda, en tipología dúplex, en algunos casos y en otros, con factibilidad de construcción de hasta cuatro unidades de vivienda por parcela”.

En relación a la política habitacional, desde el gobierno se desarrolla el programa provincial Suelo Urbano en el que se entregaron lotes en la zona del Distrito Vecinal Noroeste. Si bien se trata de una política bienvenida para la ciudadanía, está lejos de resolver los problemas de acceso a la tierra que tienen los cipoleños.


“Hay una gran demanda de política habitacional y de urbanización de barrios populares. Hoy se están regularizando los barrios con fondos de Nación. Hoy vemos un crecimiento muy grande en Cipolletti en función de lo que el Estado puede dar”, manifestó Adrián Gernero, secretario de Hacienda.


Críticas al municipio


El gerente comercial de Aspa, Rodolfo Dante, dialogó con Río Negro, y explicó que atravesaron distintas etapas, pero actualmente “padecemos un problema muy serio, que es la radicación de asentamientos irregulares.” Explicó que la proliferación de construcciones irregulares “no se circunscribe a un sólo segmento socio económico, porque también existen asentamientos VIP como chacras alejadas del casco urbano fraccionadas en acuerdos privados, pero que también son irregulares al fin”, indicó.

Criticó el rol del municipio ante la administración del suelo, “si el primer administrador del uso del suelo, es el municipio, cabe preguntarse, cuál es la causa de estos asentamientos, por qué razón se dan, y de una manera muy superior en esta ciudad, comparativamente con otras ciudades de la zona, o hasta del país”.

El empresario culpó “la falta de planeamiento urbano, que no acompañó la realidad de la zona y de la ubicación estratégica de Cipolletti”. Al considerar a la ciudad complementaria a la capital neuquina en materia habitacional y su relación con el desarrollo de Vaca Muerta.

“Es prioritario que se elabore un nuevo Código Urbano, las modificaciones que se hicieron, no alcanzan, lo observamos como algo de transición, la ciudad hace muchos años que necesita un nuevo ordenamiento integral, que se adapte a las necesidades de la gente, de su población, y de la realidad circundante”, planteó.

Agregó que respecto a la regulación en la construcción de edificios, se necesita un código de edificación, “totalmente nuevo”. Desde Aspa aseguraron que debido al nivel de limitaciones y obstáculos en la ciudad, han pensado “seriamente” en radicarse en Neuquén Capital. Plantean que en la ciudad vecina “la realidad es absolutamente distinta, diría diametralmente distinta y hasta contraria, se podría afirma”.

Alberto Sciachitano, experimentado arquitecto de la ciudad, planteó que la proyección de las construcciones para este 2023 se ve afectada por la situación económica, “casi no se vende, bajaron los precios de venta, mucha gente redujo sus ingresos y la incertidumbre de que va a pasar paraliza las decisiones”, explicó.

Hemos estado a punto de irnos de nuestra querida Cipolletti, cuando nuestra empresa es “nativa” de esta ciudad».

Rodolfo Dante, gerente comercial de Aspa.

En sintonía con el gerente de Aspa, Sciachitano describió que “la municipalidad ha complicado y ralentizado la gestión de obras privadas”. Además consideró que “no se gestiona en conjunto entre sectores cercanos, y se perjudica al contribuyente. Hay un retroceso en la calidad de la gestión para las obras privadas”.

Ante el análisis sobre las estadísticas difundidas por el municipio sobre el aumento de las construcciones, opinó que “son datos de lo ya ocurrido, la situación actual no es tan auspiciosa. Creo que hay menos actividad, menos ventas de inmuebles y la tendencia es a la baja”.

Su postura frente al trabajo que está realizando el gobierno de Cipolletti en los barrios populares también es crítica. “El Estado solo observa lo que pasa, actúa tarde y no planifica para evitar las tomas” . Plantea que no hay una política de desarrollo de loteos sociales para hacerle frente al problema. “Las tomas crecen y son la opción del que no tiene dónde vivir, y de los especuladores y oportunistas que hacen negocios. Después solo queda regularizar, y así no tendrá fin”, sentenció Sciachitano.

Rodolfo Dante lamentó la situación por la que está pasando Cipolletti en estos tiempos. «Esto lo decimos con mucho dolor, porque realmente queremos a nuestra ciudad, tenemos toda nuestra vida hecha en ella, todas nuestras familias viven en ella, y hemos tenido que ver como tantos “hijos de Cipolletti” han tenido que irse, esto es algo que no debería haber pasado nunca, pero pasó, es más, es algo que no deberíamos haber permitido, pero tristemente sucedió. Si ello no llama a reflexión y no moviliza a las autoridades al servicio de la población, lamentablemente seguiremos sufriendo esta triste realidad«, concluyó.


Valores de mercado y el crecimiento hacia el DVN


Para los constructores es necesario modificar el Código de Planeamiento Urbano de Cipolletti

El precio de los terrenos y propiedades en Cipolletti varía notoriamente según la zona en la que se busque comercializar. Existen loteos en cercanías del Tercer Puente que se comercializan mediante una inmobiliaria y su valor ronda los cuatro mil dólares. Mientras que terrenos con una superficie entre los 300 y los 500 metros cuadrados, su valor ronda entre los 50 mil y los 70 mil dólares en otros puntos de la ciudad.

La variedad de precios tiene muchas variables, desde superficie, zona y los servicios que ofrecen. Por eso muchas personas, no sólo de Cipolletti, eligen migrar a Fernández Oro que hace años se presenta como la principal alternativa por que los costos son menores: un loteo residencial de 500 metros cuadrados ronda entre los 15 y 20 mil dólares.

Los loteos ubicados en la margen norte de Cipolletti, en su mayoría son comercializados en pesos. En la zona del distrito vecinal, los terrenos que cuentan con todos los servicios, se comercializan entre los dos y cinco millones de pesos.

Las tomas crecen y son la opción del que no tiene dónde vivir, y de los especuladores y oportunistas que hacen negocios”.

Alberto Sciachitano, arquitecto y constructor de Cipolletti.

El noreste de Cipolletti se proyecta como el camino ordenado del crecimiento urbanístico, donde se piensa desarrollar en las próximas décadas de una de las ciudades más grandes de Río Negro y con mayor demanda habitacional.

Durante esta década y parte de los 2000 el gobierno inició un plan de urbanización en ese sector, debido al aumento de las usurpaciones. Gracias a esta medida, muchas familias lograron acceder a un terreno y a viviendas sociales, pero a más de una década de la consolidación del Distrito Vecinal Noreste (DVNe), todavía hay demandas básicas de servicios como seguridad, educación y transporte.

El derrame del «efecto Vaca Muerta» no se siente en Cipolletti.

En ese sector, en el que están radicadas más de 2000 familias, una de las vecinas planteó que es muy importante que el municipio pueda destrabar trámites administrativos vinculados con la construcción. Que es necesario una oficina de Obras Privadas para facilitar al vecino para que pueda regularizar obras sin tener que ir al centro de la ciudad.

En 2020, el gobierno de Cipolletti aprobó una ordenanza para la gestión de planes sociales para familias que no tienen ingresos para costearlo y se articula con el Colegio de Arquitectos. En el que se hacen los planos de una forma social solo con el pago de una gestión administrativa que es baja. El proyecto abarca hasta los 60 metros de construcción.


“La gente no ve soluciones y eso genera nuevas tomas”


La referente barrial Lila Calderón describió la situación que se vive en los barrios populares. “La verdad es que se podría hacer mucho si se tomara toda la lucha que se dio por el acceso a la tierra en la ley de acceso a la tierra de barrios populares”, planteó.

La ley 27453: Integración socio urbana de barrios populares, conocida como ley de barrios populares, establece que “el régimen de regulación dominial para la Integración Socio Urbana que sujetó a expropiación los inmuebles sobre los cuales se asientan los barrios registrados en el ReNaBaP, además de suspender los desalojos por el plazo de 4 años. En este sentido la fructífera relación de ambas carteras del Estado ha permitido contribuir a fortalecer la estrategia para garantizar el derecho a la vivienda en los sectores más postergados de la sociedad», detallaron en el Foro Mundial de Derechos Humanos.

Calderón remarcó que la sanción de esta ley costó un gran sacrificio, «desde ahí se pueden sembrar muchas políticas publicas para resolver el problema de los mejoramientos, no solo en viviendas, sino también en los barrios populares”.

En relación a la situación del acceso a la tierra, planteó que “la situación está difícil, porque pasan los gobiernos, siguen prometiendo y la gente no ve que se solucionen los problemas, entonces vuelve a generar toma de tierras y así seguimos”.


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