Estas son las zonas más caras de Neuquén

La incorporación de terrenos destinados a viviendas que se pondrán a la venta en Neuquén cambiarán el valor inmobiliario de ciertos sectores, como el que se encuentra alrededor de la U9, y potenciarán grandes inversiones para la construcción de edificios, como ocurrirá con el terreno del Ejército de Islas Malvinas y Buenos Aires.

El valor de los lotes en la ciudad se establece en base a distintas variables. Según Diego López de Murillas, presidente del Colegio de Arquitectos, los precios de los terrenos dependen de su potencialidad, ya que el código urbano es el que determina la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir y la altura que pueden alcanzar.

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La ubicación, otro aspecto a tener en cuenta, a veces es relativa porque dependen del interés del comprador, por ejemplo un empleado va a priorizar estar cerca de su lugar de trabajo, pero siempre tendrán más valor los que están en las zonas neurálgicas de la ciudad.

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El referente del mercado inmobiliario Guillermo Reybet aclaró que en promedio el metro cuadrado de un terreno en las zonas calientes de la ciudad tiene un valor de 2.000 dólares. En Añelo, el corazón de Vaca Muerta, un terreno de 1.000 metros cuadrados, con servicios, frente a la Ruta 17 y en cercanías a un importante hotel se ofrece a 2.000 pesos el metro cuadrado y en un desarrollo de un barrio abierto, uno de 540 metros cuadros está a la venta por 35.000 dólares, o sea, unos 1.400 pesos el metro cuadrado.

Entonces, ¿cuáles son los sectores más caros?

Zona centro y los corredores como Doctor Ramón-Leloir, avenida San Juan y Richieri: Se destinan a la construcción de edificios. Un lote de 300 metros cuadrados en la avenida puede llegar a costar 350.000 dólares.

Barrios cerrados: A la ubicación, como en los casos de Bocahue o el Rincón Club de Campo que están cerca del centro, se le suman dos factores: disponibilidad y servicios que se ofrecen. El aspecto que más impacta en la cotización de un terreno en estos lugares es del de la seguridad. Vigilancia privada, circuito cerrado de cámaras, garita de control de acceso aumentan en varios miles de dólares el precio.

Barrios Santa Genoveva y Alta Barda: el metro cuadrado está valuado en unos 2.700 dólares, según estimaciones de los tasadores de la zona. Si bien son abiertos, su cercanía al centro, su aspecto visual y los servicios que ofrecen, además de la falta de disponibilidad de terrenos, provocaron que se elevaran los precios de los mismos. Otro barrio que según el arquitecto podría seguir el mismo camino es el Bouquet Roldán, donde se estableció el primer plan de viviendas provincial, y que actualmente quedó cerca del centro de la ciudad, ya que es esperable que cambie el código y permita mayor densidad.

Predio de la U9 que quedó a disposición de la Nación: El Tribunal de Tasación de la Nación fijó el valor del predio de 58.580 metros cuadrados en 3.480.200 dólares, y un precio en pesos de 70.300.000. Según el valor de mercado, el metro cuadrado podría alcanzar los 2.800 dólares computando una inversión edilicia.

Predio comprendido entre las calles José Rosas, Richieri, Bahía Blanca y Copahue: Este último, de 2,2 hectáreas, salió a licitación con un valor base de 46.500.000 pesos tomando su uso como de “servicios públicos”, pero cuando se autorice la construcción de viviendas el valor aumentará entre 4 y 5 millones, lo que ha generado polémica por el beneficio que tendrá el comprador.

El terreno del Ejército ubicado en Islas Malvinas y Buenos Aires: de base cada uno de sus 3.588 metros cuadrados valen 1.000 dólares, pero teniendo en cuenta la posibilidad de inversión, pueden elevarse a los 2.000 sin que los inversores pierdan rentabilidad.

López de Murillas propone un ejercicio que permite visualizar el impacto en los precios: en un terreno de 300 metros cuadrados en Rincón de Emilio se pueden construir 180, por lo que tomando el 13% del valor total, el terreno cuesta 30.000 dólares (aunque en este sector valen más por falta de disponibilidad). Un lote de la misma extensión sobre la avenida Argentina en la zona centro permite la construcción de 2.500 metros cuadrados, lo que lleva a 350.000 dólares la misma superficie.

El desarrollador y constructor Pablo Arpaj analizó los valores de los terrenos dividendo a la ciudad en anillos, teniendo en cuenta para estimar el costo influyen la ubicación, el tamaño de las parcelas y su proximidad a lugares como plazas o comercios, la factibilidad de servicios y los permisos que otorga la normativa urbana. En promedio, este el valor del metro cuadro según la zona:

Microcentro y corredores: 2.000 dólares

Zona periférica al microcentro, a unas tres cuadras de la avenida Argentina: 1.500 a 1.800 dólares.

Calles Córdoba a Entre Ríos y La Rioja a Jujuy: 1.200 dólares.

Desde Jujuy a Colón y de Entre Ríos hasta el barrio Santa Genoveva: 900 a 1.000 dólares.

Barrios privados desde el Parque Industrial hacia Centenario: 100 a 120 dólares.

Loteos de Valentina Sur y Norte: 50 a 60 dólares.

Loteos abiertos en la zona del barrio Confluencia: 150 dólares.