San Martín de los Andes: licitaron «las joyas de la abuela» para lotes sociales

La licitación de los valiosos lotes céntricos que el Municipio de San Martín de los Andes puso a la venta para generar respuestas a la demanda habitacional avanzó un paso clave esta semana con la apertura de los sobres, que contenían las ofertas presentadas por tres inversores de la localidad, todos interesados en concretar canjes por otras fracciones urbanizables. El objetivo declarado de la operatoria es generar loteos sociales y atender así una demanda que lleva “muchos años sin respuesta”, según reconoció el secretario de Economía del municipio, Juan Mansilla.

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La compulsa estaba abierta también a la presentación de ofertas en dinero al contado, lo cual abría el juego a posibles inversores “de Buenos Aires” u otros puntos del país, según explicó Mansilla. Pero finalmente todos los participantes resultaron ser propietarios de fracciones en la periferia de San Martín y propusieron operaciones de permuta.

Dos de ellos ofertaron unas 12 hectáreas y la tercera es por seis hectáreas, pero que tendrían mejores condiciones de accesibilidad y de conexión a los servicios básicos. Mansilla dijo que las tres ofertas fueron precalificadas como admisibles y ahora deberán ser sopesadas por la comisión evaluadora. “Es una muy buena noticia que haya varias opciones y que el municipio tenga para elegir”, dijo el funcionario.

Distinta fue la suerte de la licitación del transporte urbano, que tuvo su apertura de sobres hace un par de semanas y quedó desierta.

La tierras que puso en venta el municipio están ubicadas en pleno centro de San Martín y admiten un “factor de ocupación” del 100%, de modo que son aptas para desarrollos comerciales u hoteleros. Se trata de cuatro parcelas colindantes que suman en total 1.369 metros cuadrados, emplazadas en Rohde y Villegas, frente al hotel del ISSN. Su tasación conjunta (según consta en el pliego) es de 1.705.625 dólares.

La idea expuesta por la gestión encabezada por el intendente Carlos Saloniti es que el municipio se desprenda de esos inmuebles para invertir lo obtenido (en tierras o en dinero) al desarrollo de loteos sociales.

Cuando la iniciativa se hizo pública, hace algo más de seis meses, hubo quienes cuestionaron que el municipio venda “las joyas de la abuela” para brindar una solución “limitada” al problema habitacional.

Pero Mansilla recordó que el Concejo Deliberante lo evaluó en detalle y lo aprobó por unanimidad. Dijo también que los reclamos de familias de recursos medios y bajos para acceder a la vivienda propia no puede ser desatendido por el municipio y que -en ese plan- ninguna solución es gratis. “Cualquiera sea la vía elegida, el Estado siempre pone algo -explicó-. La Nación y la provincia tienen sus planes, financian ciertos programas y el municipio también tenía que aportar”.

En consecuencia, el gobierno se decidió por poner en venta “un lote que está vacío, sin ningún tipo de uso y aplicarlo a resolver esta demanda”, señaló el secretario.

En tren de defender el proyecto, el intendente Saloniti había dicho en su momento que es la primera vez que se apela a un canje o venta de tierras del municipio para dar soluciones “al problema grande que enfrenta la ciudad en materia habitacional”. Admitió que la intervención del Estado es “indispensable y obligatoria”, porque los valores inmobiliarios tornan imposible la compra de un terreno a la mayoría de la población.

Dijo que buscar la forma de obtener tierra urbanizable era condición excluyente para avanzar en los pasos que siguen. “No puedo ir a Nación o a provincia a decirles ´necesito tierra y necesito viviendas´. Ahora, sí tengo la tierra es muy distinto, porque a partir de ahí los servicios se consiguen”, explicó el intendente.

También señaló que a futuro el municipio deberá asegurarse la forma de hacer rendir la inversión y establecer “un buen mecanismo de repago”, para que los adjudicatarios abonen sus lotes en cuotas accesibles y ese dinero se multiplique en nuevos proyectos habitacionales.

Mansilla dijo que la comisión de adjudicación (que él mismo integra junto a un representante de cada bloque del Concejo y a la titular del Instituto de Viviendas) tendrá hoy su primera reunión y la tarea inicial será “ir a ver los lotes” para comenzar a evaluar el potencial de cada uno.

Señaló que tienen previsto contratar personal técnico para establecer qué tipo de movimiento de suelos se necesita en cada caso, cuál es la superficie real aprovechable y cuál sería el costo para la dotación de los servicios. Esos factores incidirán en la decisión final de la comisión tanto como el valor y el tamaño de las parcelas ofrecidas en canje.

Una crisis que urge

Mansilla dijo que la comisión no tiene plazo para tomar una decisión pero aspira a hacerlo “con la mayor urgencia, porque la demanda es grande”. Hace un año el municipio declaró la emergencia habitacional y hasta ahora no hubo acciones concretas para aliviar ese déficit.

La idea en este caso es generar lotes de entre 200 y 300 metros cuadrados, que serían adjudicados por puntaje de acuerdo a un listado de demandantes que ya tiene disponible el Instituto de Viviendas. Ese registro es público y cuenta actualmente con 3.315 nombres. 31 inscripciones nuevas se sumaron solo en el último mes.

Millones en danza

El pliego de la licitación dice que las tierras ofrecidas en permuta deben contar en forma obligatoria con una valuación certificada por el Tribunal de Tasaciones de la provincia. Desde un principio el municipio aclaró que la transacción no podía ser por menos de 1.700.000 dólares, con lo cual la operación (traducida en pesos) rondará los 300 millones.

Según el acta elaborada en la apertura de sobres, una de las ofertas fue presentada por Alfonso Creide, quien propuso canjear los lotes céntricos por 12,2 hectáreas de su propiedad ubicadas en Chacra 30, cuyo precio inmobiliario sería de 1.708.000 dólares.

Una segunda oferta fue presentada por la empresa Sur Urban Solution SA, representada por Fernando Vienna, dispuesta a incluir en la permuta un inmueble de su propiedad en Chacra 28, de 6,2 hectáreas, valuado en 2.031.000 dólares.

Los terceros oferentes son Horacio y Nicolás Creide, con una fracción de 12,5 hectáreas emplazadas en los extremos noreste y noroeste de la Chacra 26 y cuyo valor (según la documentación presentada) sería un promedio entre dos cotizaciones de 1,8 y 2,7 millones de dólares.

No trascendió qué plan tiene cada uno de los interesados para desplegar en los lotes que hasta hoy pertenecen al municipio, pero todos los inversores realizaron consultas previas sobre las posibilidades que les brinda el Código urbano en ese sector.

Mansilla señaló que la licitación en principio tenía fecha de apertura para el 15 de septiembre pero fue atrasada para introducir una modificación que permite transferir y escriturar en un mismo acto las tierras involucradas en el canje en un mismo acto, ya que ese trámite no estaba previsto en el pliego original.

Expectativa de las organizaciones de la tierra

El camino elegido por la gestión del MPN en el municipio para atender los reclamos relacionados con el hábitat social multiplicó el interés de quienes buscan acceder a su ansiado lote. Lo que está claro es que las buenas noticias no alcanzarán para todos ya que -según las primeras estimaciones- la tierra disponible una vez formalizado el canje alcanzaría para 200 soluciones habitacionales, cuando la demanda insatisfecha comprende entre 2.000 y 3.000 familias.

El presidente de la asociación Vecinos Sin Techo, Juan Bustamante, dijo que las parcelas ofrecidas en canje “están todas en Chacra 28 y Chacra 30, a unos 12 kilómetros del centro de San Martín”, donde ya se ubican otros barrios sociales.

Señaló que desde su organización reclaman con insistencia que el Instituto de Vivienda “ponga en vigencia y actualice el registro de demanda” para asegurar el acceso a todas las opciones que surjan, no solo a la resultante de la permuta de tierras.

Según Bustamante las políticas habitacionales del municipio han sido hasta hoy muy limitadas. “No hay planificación ni ningún tipo de respuesta -afirmó-. Se aprobó hace más de un año la emergencia habitacional y los avances no existen”.

Dijo que con otras organizaciones que trabajan en el tema habitacional, junto a los Colegios de Arquitectos, de Ingenieros y la Cámara de Constructores, impulsan un proyecto de ordenanza para jerarquizar el Instituto de la Vivienda mediante “un organigrama de cuatro comisiones”, que se ocuparían de la obtención y administración de tierras, de la tipología de viviendas, del registro de demanda y de la gestión de programas ante provincia y Nación.

Una experiencia equivalente en Bariloche

Antes que San Martín de los Andes, el Municipio de Bariloche intentó poner en marcha una operatoria similar, aunque por un monto mucho más modesto, y el remate proyectado todavía está en suspenso por las vacilaciones del Ejecutivo.

El intendente Gustavo Gennuso había propuesto ya en junio de 2020 el remate de cinco lotes municipales en Lago Moreno, valuados en el equivalente de 300 mil dólares, para destinar ese dinero a la construcción de infraestructura de servicios en barrios sociales.

En un primer momento los concejales opositores plantearon varios reparos sobre la conveniencia de que el municipio se deshaga de esos bienes. El intendente se disgustó, insistió con el proyecto y luego de un largo debate consiguió su aprobación en diciembre pasado, como parte de un plan más vasto denominado Hábitat Bariloche.

Pero el remate quedó en suspenso desde que el colegio de Martilleros advirtió que el precio base fijado es muy alto y existiría un riesgo cierto de no encontrar oferentes. Los profesionales señalaron que la subasta sólo tendría garantía de éxito con valores más bajos, lo que obligaría a aprobar una nueva ordenanza.

Desde entonces el remate permanece bloqueado y el Ejecutivo no se decide a impulsar los cambios en el Concejo (a riesgo de no conseguir los votos) y tampoco a avanzar igual con el remate, tal como fue ideado en un principio.

Otro obstáculo es que la subasta y venta no podría concretarse en dólares -como es de uso en otras operaciones inmobiliarias- sino en pesos equivalentes a la cotización oficial del día, lo cual también reduce el rédito económico que obtendría el municipio.

El presidente del Instituto Municipal de Tierras y Viviendas, Javier Giménez, dijo en junio pasado que la ordenanza tal comoestá planteada “es difícil de llevar a la práctica” y que nadie en la gestión que integra lo había advertido con antelación.