Tierras rurales: los límites que ya no rigen para los extranjeros tras el fallo de la Corte
La Corte Suprema dejó sin efecto el fallo que había frenado la derogación de la Ley de Tierras Rurales. Aunque no se pronunció sobre la constitucionalidad del DNU 70/2023, la consecuencia práctica es que hoy no rigen las restricciones específicas que esa ley imponía a la adquisición de campos por parte de extranjeros. Qué pasa en Río Negro y Neuquén.
Tierras sobre la costa del río Negro. Foto: archivo Florencia Salto.
La compra de tierras rurales por parte de extranjeros atraviesa un nuevo escenario en Argentina. La Corte Suprema revocó el fallo de la Cámara Federal de La Plata que había declarado inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023, mediante el cual se derogó la Ley 26.737, conocida como Ley de Tierras Rurales.
El máximo tribunal no resolvió si esa derogación es constitucional. La decisión se apoyó en una cuestión procesal: consideró que el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas La Plata (CECIM), que había iniciado la acción, no tenía legitimación para promover ese planteo y que no estaba configurado un caso o controversia que habilitara a la Justicia a pronunciarse sobre el fondo.
Pero el efecto práctico es concreto: la sentencia que había frenado la derogación quedó sin efecto y las restricciones específicas de la Ley 26.737 dejaron de regir.
La sentencia que había frenado la derogación quedó sin efecto y las restricciones específicas de la Ley 26.737 dejaron de regir.
“La Corte no se expidió sobre la Ley de Tierras en sí. No lo hizo”, explica el escribano Gastón Zavala. “Eso no significa que mañana no se vaya a pronunciar estableciendo la inconstitucionalidad de este DNU. Puede que lo haga o no. Lo cierto es que su pronunciamiento fue desde el punto de vista formal”.
La diferencia es importante. La Corte no convalidó expresamente la constitucionalidad del artículo 154, pero tampoco existe actualmente una decisión judicial que impida aplicar la derogación. En consecuencia, las restricciones que establecía la Ley 26.737 ya no son aplicables a las nuevas operaciones mientras el régimen permanezca vigente.
El 15% dejó de ser un límite
Uno de los cambios más importantes es la desaparición del límite que establecía la Ley 26.737 para la titularidad extranjera de tierras rurales.
El artículo 8 fijaba en el 15% el máximo de tierras rurales que podían estar en manos de personas extranjeras en todo el país. Ese mismo porcentaje se aplicaba dentro de cada provincia, municipio o entidad administrativa equivalente. Además, el artículo 9 establecía que las personas de una misma nacionalidad no podían superar el 30% de ese cupo.
Con la derogación de la ley, esos porcentajes dejaron de funcionar como límites para la adquisición de tierras rurales por extranjeros. Hasta ahora cualquier operación debía analizarse en función de la proporción de tierras extranjerizadas dentro de la jurisdicción.
Sin tope de hectáreas por comprador: qué pasa en Río Negro y Neuquén
Otro cambio central está relacionado con la superficie que podía adquirir un mismo titular extranjero.
El artículo 10 de la Ley 26.737 establecía un máximo de 1.000 hectáreas en la zona núcleo o la superficie equivalente que correspondiera según la ubicación y las características productivas de cada región. La reglamentación contemplaba que esas equivalencias fueran determinadas para cada municipio, departamento y provincia.
Por esa razón, Río Negro y Neuquén contaban con sus propias equivalencias.
- Neuquén
En Neuquén, el Decreto Provincial 2804/14 fijó superficies equivalentes para cada departamento:
| Departamento | Superficie equivalente (ha) |
| Huiliches | 500 |
| Lácar | 500 |
| Los Lagos | 500 |
| Aluminé | 1.000 |
| Collón Curá | 1.000 |
| Confluencia | 2.000 |
| Picún Leufú | 2.000 |
| Catan Lil | 2.000 |
| Picunches | 2.500 |
| Chos Malal | 2.500 |
| Loncopué | 2.500 |
| Minas | 2.500 |
| Ñorquín | 2.500 |
| Añelo | 3.000 |
| Pehuenches | 3.000 |
| Zapala | 5.000 |
Estas superficies habían sido establecidas para determinar el límite de adquisición previsto por el artículo 10 de la Ley 26.737. Al derogarse ese artículo, dejaron de operar como topes máximos de adquisición para extranjeros dentro de ese régimen nacional.
- Río Negro
En Río Negro, el Decreto Provincial 1154/17 también estableció equivalencias departamentales:
| Departamento | Límite vigente (ha) |
| General Roca | 10.000 |
| Pichi Mahuida | 10.000 |
| General Conesa | 10.000 |
| Adolfo Alsina | 10.000 |
| Ñorquinco | 10.000 |
| Avellaneda | 10.000 |
| 25 de Mayo | 15.000 |
| 9 de Julio | 15.000 |
| El Cuy | 15.000 |
| Valcheta | 15.000 |
| San Antonio | 15.000 |
| Bariloche | 100 |
La función de esas equivalencias estaba directamente vinculada con el límite establecido por el artículo 10 de la ley nacional. Por eso, con la derogación del régimen, ya no constituyen el tope nacional que impedía a un mismo titular extranjero adquirir una superficie mayor.
También desapareció la prohibición sobre tierras ribereñas
La Ley 26.737 contenía una de las restricciones más conocidas para los compradores extranjeros: prohibía la titularidad o posesión de determinados inmuebles que contuvieran o fueran ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes. También establecía restricciones específicas para inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera.
Con la derogación de la ley, la prohibición específica sobre los inmuebles ribereños dejó de estar vigente.
«Con la derogación de la ley, cae la restricción sobre la compra por parte de extranjeros de propiedades rurales con costa de río, es decir, con espejos de agua».
Gastón Zavala, escribano.
El cambio es especialmente relevante para la Patagonia. En Río Negro y Neuquén existen extensas áreas productivas vinculadas con los ríos Negro, Neuquén, Limay y Colorado, además de los lagos cordilleranos, por lo que la restricción tenía una incidencia concreta sobre el mercado de tierras rurales de la región.
“Con la derogación de la ley, cae la restricción sobre la compra por parte de extranjeros de propiedades rurales con costa de río, es decir, con espejos de agua”, señala Zavala. “Hoy se pueden vender, siempre que no se trate de zonas de fronteras, porque esa restricción corresponde a otra legislación que sigue vigente”.
La aclaración es importante: la derogación de la Ley 26.737 no elimina las demás normas que puedan resultar aplicables a un inmueble determinado. En particular, las restricciones correspondientes a zonas de seguridad de frontera continúan bajo su propio régimen jurídico.
Una situación abierta
La situación actual tiene, así, una característica particular. Las restricciones de la Ley de Tierras no están vigentes, pero la Corte tampoco declaró constitucional la derogación.
El fallo se limitó a rechazar la demanda del CECIM por falta de legitimación y ausencia de un caso o controversia. En consecuencia, no existe hoy una sentencia de la Corte que haya analizado y validado el uso del DNU para derogar la Ley 26.737. “La Corte y cualquier juzgado solo se pronuncian en relación con un caso planteado”, explica Zavala.
Para el mercado inmobiliario rural, la consecuencia inmediata es más sencilla que el debate constitucional: un extranjero que hoy quiera adquirir una tierra rural ya no debe cumplir los límites de superficie, porcentaje de extranjerización o prohibición sobre tierras ribereñas que establecía la Ley 26.737, aunque deberá analizarse si existen otras restricciones aplicables al inmueble o a la operación.
“Hoy puede comprar”, resume Zavala. Y aclaró: «Si un extranjero comprara hoy y la semana que viene saliera una sentencia de la Corte, no pasaría nada en este sentido, porque el extranjero hoy compró estando vigente la derogación. Pero si alguien planteara una acción judicial contra esa operación y esa impugnación prosperara y se declarara la inconstitucionalidad, la venta se cae».
El escenario, sin embargo, todavía puede cambiar. Para que un DNU deje de tener vigencia por rechazo parlamentario deben pronunciarse en ese sentido ambas cámaras. El próximo 15 de octubre, tendrá lugar en el Congreso un nuevo intento de la oposición para voltear el DNU 70/2023. A eso se suma la mencionada posibilidad de un nuevo planteo judicial que sí configure un caso concreto y permita discutir la constitucionalidad del artículo 154.
Por ahora, sin embargo, el dato que impacta directamente sobre el mercado de tierras es otro: la Ley 26.737 está derogada y sus restricciones específicas para la adquisición de tierras rurales por extranjeros no están vigentes.
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La compra de tierras rurales por parte de extranjeros atraviesa un nuevo escenario en Argentina. La Corte Suprema revocó el fallo de la Cámara Federal de La Plata que había declarado inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023, mediante el cual se derogó la Ley 26.737, conocida como Ley de Tierras Rurales.
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