¿Cómo impactarán los cambios en la Ley de Alquileres?
Ayer se realizó una reunión entre propietarios y representantes de inquilinos. Una de las propuestas hechas fue actualizar los alquileres dos veces al año. Crecen los problemas en un mercado con cada vez más distorsiones.
La nueva ley de alquileres, que fue sancionada en junio de 2020, tenía un mensaje político que era proteger a los inquilinos de los abusos en los valores del precio de alquiler. Los principales cambios que se insertaron fueron: el aumento de duración de los contratos, que pasó de dos a tres años; la obligación de proponer dos garantías, a elegir por el propietario; y que los incrementos sean anuales y estipulados por un indicador oficial.
Pero los problemas generados por la inflación y la actitud de muchos propietarios de retirar sus propiedades para alquilar -por la falta de confianza- terminaron por complicar aún más el mercado inmobiliario. Es decir, el remedio fue peor que la enfermedad.
Con entusiasmo, el secretario de Comercio, Roberto Feletti, intentó mediar entre los sectores en puja -propietarios e inquilinos- pero sin mucho éxito.
Ayer, las partes volvieron a reunirse en la sede de Comercio Interior para terminar de consensuar los cambios.
Los propietarios propusieron actualizar los alquileres dos veces al año, contratos a no más de dos años y garantías más rigurosas. Por el lado de los inquilinos solicitaron: colocar un impuesto a las propiedades vacías, cambiar el índice de actualización de los contratos (que hoy están por encima del 50%) y poner un tope al precio del alquiler que se ubique por debajo del 2% del valor fiscal declarado por la propiedad.
De los seis puntos presentados ayer sobre la mesa, solo uno prosperó: la posibilidad de imponer un impuesto sobre la propiedad ociosa.
Independientemente que este es un tema de difícil aplicación en el país -y control- no resolverá la crisis estructural del sistema. La versión oficial es que, colocando un tributo adicional, la oferta de viviendas crecerá y esto bajará los precios de los alquileres. Un concepto muy ingenuo para plantear.
Dato clave
- 52%
- es el índice que debe aplicar el propietario por la actualización en el precio del alquiler. cumplido hoy el primer año de coontrato. Un salto importante para el inquilino.
El comunicado oficial, que partió de la secretaría de Comercio Interior, asegura que desde el Gobierno se busca:
-Aumentar la oferta de los alquileres.
-Monitorear la publicidad engañosa.
-Construir herramientas que prevengan abusos en pagos y condiciones.
-Buscar soluciones acordadas que permitan incentivar el crecimiento de la oferta.
-Mejorar la situación de los inquilinos.
Todas expresiones de deseos que chocarán de frente con la realidad del mercado en poco tiempo más.
Los verdaderos problemas
El sistema está en crisis por los altos niveles de inflación que tiene la Argentina y por la falta de confianza que existe hoy en la economía por parte de los desarrolladores que, juntos con el Estado, son quienes pueden aumentar realmente la oferta de viviendas en el mercado.
La distorsión de precios relativos que muestra el sistema es otra de las limitantes. Hoy el valor de una propiedad -medida en dólares- crece en forma desproporcionada frente a una economía pesificada y sueldos pulverizados. Pese a las bajas de precios observadas en los departamentos en este último tiempo, la distorsión de precios relativos respecto de los salarios sigue siendo importante.
En definitiva, lo primero que necesita el sistema es ingresar en un sendero de desaceleración de la inflación y recuperación del salario. Y paralelamente trabajar para corregir los problemas de la macroeconomía que afectan los precios relativos.
Soluciones mágicas, de corto plazo, no existen.
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