El impuesto Inmobiliario en Río Negro



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El principio de autonomía en la provincia de Río Negro faculta a los municipios a definir los criterios básicos que deben regular el crecimiento urbano en sus jurisdicciones. Mixturados, estos criterios se materializan en códigos de planeamiento y de edificación y en ordenanzas y resoluciones municipales que en conjunto conforman el cuerpo principal de las políticas públicas que expresan las pautas generales de planificación de una ciudad y la regulación de su crecimiento. A partir de ellas se precisa el direccionamiento deseado de la ocupación del territorio haciendo uso de una serie de indicadores que buscan favorecerlo en determinadas zonas y desalentarlo en otras, ya sea por daño ambiental, por falta de infraestructura o por la aptitud que presentan las condiciones topográficas para edificar, entre otras razones. También a través del ejercicio de esta atribución los municipios participan simultáneamente en la creación de las condiciones económicas de explotación de los predios privados –las rentas del suelo–, que se relacionan estrechamente con las actividades que involucran al suelo urbano como componente indisociable de los procesos de producción y circulación de los bienes inmuebles. En efecto, además de las inversiones en obra pública el Estado local interviene en la formación de estas rentas estableciendo disposiciones relativas al espacio comprendido para edificar, a los usos permitidos y a la subdivisión del territorio: verbigracia, aprueba o restringe una mayor construcción en altura, habilita usos comerciales o residenciales en zonas antiguamente agrícolas y/o forestales y autoriza o deniega nuevos fraccionamientos de terrenos. Asumiendo estas potestades los municipios son capaces de valerse de diversos mecanismos regulatorios a fin de fijar las condiciones de explotación y el rédito económico potencial de los inmuebles privados en cada zona o área de la ciudad. Mas el capital inmobiliario también actúa en la organización de los espacios urbanos en la ciudad, contribuyendo a estructurar su forma. Opera tratando de ajustar el uso del suelo a sus intereses, modificando la funcionalidad de las áreas de la ciudad de acuerdo con los segmentos sociales que desea alcanzar con su oferta y haciendo que el Estado incurra en nuevos y mayores gastos al tener que garantizar la provisión de los servicios públicos en estas nuevas áreas. Por ello se muestra especialmente interesado en desregularizar y flexibilizar, cuando no desestimar, estas competencias de carácter público logrando subordinar muchas veces los principios del planeamiento urbano a la voracidad imperativa del lucro privado (ciudades como Bariloche son un claro ejemplo de ello), lo que termina redundando en el crecimiento desordenado de las ciudades y evidenciando al tiempo la ausencia de controles estatales que siquiera lo atemperen. Al margen de que como cualquier carga fiscal la finalidad inherente del impuesto Inmobiliario sea contribuir al financiamiento público –y más allá del objetivo redistributivo que debería perseguir su aplicación–, en tanto tributo que grava la propiedad inmueble también incide en el establecimiento de estas condiciones. Posee la facultad de inducir conductas relativas a la ocupación y al uso que hacen del suelo sus propietarios. A saber, conductas que podrían armonizar con las políticas territoriales que se propusieran ser llevadas adelante por las autoridades gubernamentales de turno, si tuvieran la voluntad política de hacerlo. Sin embargo, las razones que suelen gobernar su implementación habitualmente persiguen un objetivo exclusivamente recaudatorio que disuelve sus propiedades como herramienta regulatoria, redistributiva y/o de desarrollo urbano (aun cuando en Río Negro a los terrenos baldíos se les impone una carga fiscal diferencial). Así, brilla por su ausencia la coordinación de políticas públicas que observen e integren en perspectiva las necesidades recaudatorias del fisco y el ordenamiento de los territorios y que, en consecuencia, estimen la potencialidad de los tributos a los bienes inmuebles a este respecto. Tampoco se contempla el hecho señalado por distintos economistas urbanos de que un mayor impuesto –particularmente sobre la base gravable suelo– tiende a reducir las expectativas de rentas futuras, lo que conlleva que el precio del inmueble como capitalización de dicha renta tienda a disminuir ante una mayor carga tributaria. Ésta es una pretensión por lo demás acertada si se acuerda que el problema habitacional, de acceso al suelo urbano, no debe ser encarado sólo a partir de la adquisición de tierras y la construcción de viviendas sociales sino también desde la puesta en marcha de políticas que intervengan con mayor ahínco en el mercado inmobiliario. Ante este escenario, y teniendo en cuenta que en Río Negro la competencia de aplicación del impuesto Inmobiliario es provincial, se vislumbran dos alternativas que podrían contribuir a escapar del reduccionismo recaudatorio que atraviesa este tributo. La primera apuntaría a transformarlo en una atribución municipal que, además de robustecer la autonomía local financiando el desarrollo urbano de la ciudad, podría incorporarse a otros instrumentos de intervención y planeación urbana posibilitando entramados mucho más coherentes que tiendan al ordenamiento territorial de las ciudades. La otra alternativa demandaría provocar las necesarias relaciones intergubernamentales que permitan vincular convenientemente las potestades de cada jurisdicción en el marco de objetivos que involucren también preocupaciones relativas a los problemas territoriales de cada localidad y las intervenciones públicas que pudieran solucionarlos. En ambos casos se determinaría una mayor participación de las realidades locales en los criterios de diseño y aplicación del impuesto Inmobiliario. (*) Licenciado en Sociología. Becario del Conicet. Fundación Bariloche

VÍCTOR DAMIÁN MEDINA (*)


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