Bienes y matrimonio: qué pasa con los inmuebles al casarse
Qué dice la legislación sobre los regímenes de comunidad y de separación de bienes, la protección de la vivienda familiar, las consecuencias del divorcio y la situación en las uniones convivenciales.
Al planificar un matrimonio suele darse prioridad a la celebración y al proyecto en común, pero el casamiento también genera efectos patrimoniales inmediatos, los que son importantes de conocer y considerar. Desde la reforma del Código Civil y Comercial en 2015, la legislación argentina brinda herramientas claras para definir la administración de los bienes y organizar el patrimonio del matrimonio.
Comunidad o separación: qué régimen patrimonial elegir
La ley argentina ofrece dos regímenes patrimoniales que los cónyuges pueden elegir formalmente mediante escritura pública. Si no manifiestan una opción antes de la boda, se aplica de forma predeterminada el sistema tradicional:
- Régimen de comunidad (opción por defecto): Es el sistema que rige si la pareja no especifica otro. Bajo esta modalidad, los bienes se dividen en dos categorías:
– Bienes propios: Los inmuebles que cada uno tenía antes de casarse, y los recibidos durante el matrimonio por donación, herencia o legado. Encuadra aquí, también, el caso en que uno de los cónyuges vende un departamento propio y compra otro, esa nueva propiedad seguirá siendo propia, siempre que en la escritura de compraventa quede expresamente asentado el origen del dinero que es la reinversión del dinero habido de la venta del bien propio.
– Bienes gananciales: Aquellos adquiridos a título oneroso (ej. por compraventa) durante la vigencia del matrimonio, con el esfuerzo común, fruto del trabajo o de los ingresos generados por cualquiera de los cónyuges. Esta calificación es independiente de si la escritura de adquisición se firma a nombre de uno solo o de ambos cónyuges. Al momento de disolverse el vínculo, el valor neto de estos inmuebles se reparte en partes iguales (50% para cada uno). - Régimen de separación de bienes: En este esquema, cada cónyuge conserva la propiedad, administración y libre disposición de los bienes que adquiera, tanto antes como durante el matrimonio. Se acuerda mediante convención matrimonial, por escritura pública y antes del matrimonio; o modificando el régimen imperante en el matrimonio tras transcurrir al menos un año de casados.
Es posible modificar el régimen patrimonial vigente durante el matrimonio cuantas veces se considere conveniente, siempre que se cumplan dos condiciones esenciales:
- Que haya transcurrido al menos un año desde la celebración del matrimonio o desde la última modificación.
- Que la modificación se realice de común acuerdo mediante escritura pública y se inscriba en el Registro Civil para que tenga validez frente a terceros.
Para los matrimonios celebrados con anterioridad al año 2015 (fecha en que entraran en vigor las regulaciones comentadas) es posible optar por cambio de régimen, ya que la condición de esperar un año para ejercer la opción ya se encuentra ampliamente cumplida.
¿Se puede vender un inmueble con la firma de uno solo de los cónyuges?
Para responder a la pregunta debemos revisar el régimen patrimonial en el que se encuentra subsumido el matrimonio, y el destino del inmueble:
- En el régimen de comunidad: Si el inmueble es ganancial, requiere la conformidad expresa del otro cónyuge para venderlo o hipotecarlo, aun cuando figure a nombre de uno solo. Si es un bien de carácter propio, y no constituye la vivienda familiar, el cónyuge titular puede disponer de él libremente.
- En el régimen de separación: Cada integrante administra y dispone individualmente de sus inmuebles, salvo para el caso de disposición de aquel que constituye el hogar familiar, para lo que se exige el asentimiento del cónyuge que no figura como titular de dominio.
Vivienda familiar: el límite legal que protege al hogar
Independientemente del régimen patrimonial elegido, la ley dispone una protección especial e ineludible para la vivienda familiar.
Ninguno de los cónyuges puede vender, hipotecar ni gravar el inmueble que sirve de sede a la familia sin el consentimiento del otro, incluso si la propiedad pertenece a uno solo (por el régimen de separación), o es un bien propio adquirido antes o después del casamiento bajo el régimen de comunidad.
Además, dicha vivienda no puede ser ejecutada por deudas personales contraídas tras el matrimonio, salvo que se hayan asumido en conjunto o para cubrir necesidades básicas del hogar y los hijos.
Divorcio e inmuebles: qué se reparte y qué queda excluido
Al disolverse el vínculo matrimonial por divorcio, la titularidad de los inmuebles se determina según el régimen aplicable:
- En la comunidad, los bienes propios pertenecen a su titular original, mientras que los inmuebles gananciales se reparten en partes iguales (50% para cada cónyuge), previo pago de los pasivos comunes.
- En la separación de bienes, no existe reparto de titularidad: cada cónyuge mantiene la propiedad exclusiva de los inmuebles registrados a su nombre.
Al margen de la titularidad del inmueble en la escritura, ante un divorcio la ley prevé la atribución del uso de la vivienda familiar. Esto permite a uno de los integrantes continuar residiendo en la propiedad, sea por acuerdo mutuo o por resolución judicial.
«En la separación de bienes, no existe reparto de titularidad por divorcio: cada cónyuge mantiene la propiedad exclusiva de los inmuebles registrados a su nombre».
Esc. Sofía Teresa Scotti.
Para definir a quién le corresponde permanecer en el hogar, la justicia suele priorizar a quien queda al cuidado principal de los hijos menores de edad o con discapacidad, o a quien demuestre mayor vulnerabilidad económica o problemas de salud que le dificulten el acceso a una vivienda propia.
La atribución puede aplicarse aun si el inmueble es propio del otro cónyuge o alquilado. Se concede habitualmente por un plazo determinado y el juez puede fijar una compensación económica (como un canon locativo a favor de quien se retira) para equilibrar la situación.
¿Qué pasa si convivimos, pero no estamos casados? ¿Qué cambia con los bienes?
Las uniones convivenciales cuentan con un régimen jurídico distinto al matrimonio. Son las parejas mayores de edad que conviven de forma pública, notoria y estable por al menos dos años.
Respecto de los bienes, entre ellos los inmuebles, se les aplica una regla general según la cual los bienes adquiridos pertenecen a quien los compra y los inscribe a su nombre, salvo que se firme un pacto de convivencia específico a ese respecto. No existen bienes que sean “gananciales” como en el matrimonio. Siendo ello así, al finalizar la convivencia, los inmuebles le corresponden a quien los haya adquirido, y no se dividen al 50% como en la comunidad matrimonial.
Si la unión está inscripta en el Registro Civil, también aplica la protección de la vivienda familiar. Se requiere el asentimiento del conviviente para disponer del inmueble o de los muebles indispensables de ella, y la vivienda queda resguardada ante deudas personales de los convivientes contraídas con posterioridad a la inscripción de la unión.
Para concluir, es importante comprender las alternativas expuestas para el caso de estar unidos en matrimonio o en unión convivencial, ya que ello permite tomar decisiones con mayor previsibilidad, evitar conflictos, y proteger el patrimonio familiar ante cualquier eventualidad legal o económica.
(*) Email: sofiateresascotti@gmail.com
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