El corredor inmobiliario del Alto Valle que creció más del 80% y transformó el sur de una ciudad en la Patagonia

Hace apenas 15 años, el paisaje al sur de Roca estaba dominado por chacras. Hoy, el corredor Viterbori concentra 25 barrios -entre abiertos y cerrados-, 1.963 parcelas y 1.073 viviendas, en una transformación urbana que modificó el crecimiento de una ciudad en la Patagonia.

Los números reflejan ese cambio: según datos del municipio local, entre 2010 y 2022 la superficie urbanizada pasó de 141 a 256 hectáreas aproximadamente, un incremento del 81,56%, mientras que desde 2010 fueron aprobados 19 de los 25 barrios que existen actualmente en el sector.

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Una planificación que cambió el rumbo inmobiliario en el sur de Roca

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El desarrollo no fue espontáneo. Asesores de la inmobiliaria Barda Sur, Emiliano Eceiza y Lisandro Peruzzi, explicaron que el crecimiento comenzó con una decisión de planificación urbana que modificó el destino de las antiguas chacras. «Se cambió la zonificación para desarrollar lotes con características diferentes al centro de la ciudad y consolidar la zona con barrios privados y terrenos de mayor superficie para viviendas unifamiliares«, señalaron.

Esa normativa permitió ofrecer parcelas de 600 m2 como mínimo en barrios cerrados y de 800 m2 en los abiertos apróximadamente, una característica que, aseguran los asesores, «en otro lado de Roca no se encuentra».

Ese perfil residencial también definió el tipo de construcción permitida. Salvo algunos sectores puntuales sobre el corredor del Paseo del Bicentenario, donde se admiten unidades funcionales, el desarrollo quedó orientado casi exclusivamente a viviendas unifamiliares, reforzando la identidad del sector.

Hoy, el valor de referencia de un terreno en el corredor Viterbori que se suele repetir se ubica entre los 30.000 y 35.000 dólares. Sin embargo, según el barrio de que se trate, la medida de los lotes y la ubicación, el piso parte de 20.000 dólares y el techo puede alcanzar los 100.000 dólares en casos muy excepcionales.

Aunque el cambio de zonificación abrió la puerta al crecimiento, el mayor salto llegó con los créditos Procrear afirmaron Eceiza y Peruzzi. «Mucha gente, sobre todo de clase media, se volcó a construir su primera vivienda y encontró en esa zona lotes más grandes a un valor similar al de terrenos más chicos y cercanos al centro», explicaron los asesores inmobiliarios.

Ese proceso consolidó un perfil de compradores integrado principalmente por familias de Roca. Según describieron los asesores, buscan patios amplios, espacios verdes y un entorno residencial, mientras que el interés de personas provenientes de otras ciudades sigue siendo reducido. A la vez, un grupo de inversores comenzó a apostar por el desarrollo comercial sobre el corredor del Bicentenario.

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Del auge de los barrios al movimiento comercial

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Con buena parte de los barrios ya en marcha, el dinamismo empezó a trasladarse hacia los frentes comerciales. Desde la inmobiliaria indicaron que en el último tiempo «se despertó mucho interés sobre los lotes comerciales del Paseo del Bicentenario», impulsado por la construcción de los primeros locales, que comenzaron a darle mayor movimiento a una zona que hasta hace poco permanecía prácticamente residencial.

Con gran parte de los barrios ya desarrollados, los asesores inmobiliarios explicaron que el ritmo de ventas de lotes se moderó por el incremento de los costos de construcción, además indicaron que los valores se mantienen estables desde hace varios años, con excepciones como La Pedrera, donde la consolidación del barrio impulsó una revalorización de los terrenos.

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¿Hay otros potenciales corredores inmobiliarios en Roca?

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Mientras el corredor Viterbori continúa consolidándose, el mercado inmobiliario ya observa otros sectores con potencial de expansión. Los asesores inmobiliarios identifican a la zona oeste, sobre la ex Ruta Provincial 65, y a Stefenelli como los lugares con mayores posibilidades de desarrollo por la disponibilidad de tierra, la presencia de espacios verdes y valores que todavía resultan accesibles para quienes buscan construir.

También advierten que el futuro del mercado dependerá de la infraestructura regional. Consideran que la finalización de la Ruta Nacional 22 podría fortalecer el atractivo de Roca para quienes trabajan en otras ciudades del Alto Valle, ya que ofrecería una combinación de menor costo, un ritmo de vida más tranquilo y mejores condiciones de conectividad.

Con más del 80% de crecimiento de su superficie urbanizada en poco más de una década, el corredor Viterbori dejó de ser una zona de transición entre la ciudad y las chacras para convertirse en uno de los casos más representativos de expansión inmobiliaria de la Patagonia, un proceso que ahora abre el interrogante sobre cuál será el próximo sector en protagonizar esa transformación.