La plaza inmobiliaria del Alto Valle que combina precios contenidos, rentas en alza y expectativas de crecimiento por Vaca Muerta
Referentes del sector aseguran que Roca mantiene diferencias de precio respecto de otras ciudades de la región, pese al fuerte aumento de los costos de construcción y urbanización. Además, destacan la recuperación de la renta inmobiliaria, la escasez de nuevos desarrollos y el potencial impacto de Vaca Muerta como factores que podrían impulsar una valorización en los próximos años.
Durante años, para miles de argentinos la estrategia fue comprar dólares y guardarlos. El famoso “colchón” funcionó como refugio frente a la inflación, las devaluaciones y los cambios permanentes de reglas. Sin embargo, en Roca algunos referentes del mercado inmobiliario creen que podría estar abriéndose una alternativa distinta: transformar esos ahorros inmóviles en activos capaces de generar renta y, al mismo tiempo, capturar una eventual valorización futura.
Mientras muchos inversores ponen la mirada en Añelo en busca de altos rendimientos, algunos referentes del sector creen que la ciudad de Río Negro ofrece “oportunidades interesantes con un riesgo más moderado”.
La idea parte de una observación que repiten desde el sector. Mientras el costo de construcción aumentó fuertemente en dólares, muchas propiedades y terrenos de la ciudad no acompañaron esa evolución.
El resultado es un mercado donde todavía pueden encontrarse viviendas usadas a valores relativamente accesibles, especialmente si se los compara con el costo que tendría construirlas nuevamente. “Vemos un mercado de compradores. Hay oportunidades porque los valores están quietos y el valor de reposición es muy caro”, sostuvo Lisandro Peruzzi, asesor inmobiliario y licenciado en comercio exterior, en diálogo con Río Negro Inmobiliario.
Según explicó, todavía es posible encontrar viviendas céntricas para reformar en rangos de entre 60.000 y 80.000 dólares. A su entender, allí aparece una de las principales fortalezas del mercado de Roca: mientras construir o desarrollar nuevos proyectos cuesta cada vez más, muchas propiedades existentes continúan ofreciendo precios competitivos.
Las propiedades para «reciclar» vuelven al radar de los inversores
Para los asesores, allí aparece una diferencia clave respecto de otras alternativas de inversión: mientras los dólares guardados permanecen inmóviles, una propiedad puede combinar renta, preservación de valor y una eventual apreciación futura.
Uno de los segmentos que más interés despierta es el de las propiedades usadas con necesidad de refacción. La lógica es sencilla: adquirir una vivienda consolidada, invertir en mejoras y volver a incorporarla al mercado de alquileres o de venta.
En números
- 8% – 10%
- es la renta anual que hoy ofrecen algunas casas para refaccionar, según asesores inmobiliarios.
Para los asesores, ese tipo de operaciones encuentra hoy una ventaja adicional. La renta inmobiliaria mejoró respecto de años anteriores y volvió a ubicarse en niveles que históricamente fueron difíciles de conseguir en el mercado argentino. “Estamos viendo casas para refaccionar que están dando entre un 8% y un 10% anual en dólares, cuando históricamente la renta inmobiliaria rondaba el 5%”, explicó Peruzzi.
La observación coincide con uno de los fenómenos que más llaman la atención dentro del sector. Durante años, el negocio inmobiliario estuvo asociado principalmente a la apreciación del activo. Hoy, además de preservar valor a través de un activo real y tangible, muchas propiedades vuelven a ofrecer un flujo de ingresos atractivo mediante el alquiler.
La paradoja inmobiliaria: construir cuesta más, pero alquilar rinde mejor
La situación actual presenta una contradicción que para los asesores resulta llamativa. Construir cuesta mucho más en dólares que hace algunos años y, aun así, el negocio de alquilar parece ser mejor. En 2022, construir una vivienda podía costar alrededor de 375 dólares por metro cuadrado. Hoy, según explican desde el sector, esos valores superan los 1.000 dólares. Sin embargo, mientras los costos crecieron, también lo hicieron los alquileres. “Si bien la construcción subió mucho, la renta también”, resumió Peruzzi.
Para Emiliano Eceiza, asesor inmobiliario y martillero, parte de la explicación está vinculada al cambio de contexto que atravesó el mercado de alquileres. “Antes hacías un contrato y a los pocos meses la inflación te licuaba la renta. Hoy la renta es mejor y cuesta conseguir unidades disponibles”, señaló Eceiza.
«Vemos un mercado de compradores. Hay oportunidades porque los valores están quietos y el valor de reposición es muy caro»,
Lisandro Peruzzi, asesor inmobiliario y licenciado en comercio exterior.
Por eso, para los corredores, una de las conclusiones más relevantes del mercado actual es que quizás nunca fue tan caro construir en dólares, pero tampoco tan alta la renta inmobiliaria sobre el capital invertido.
Una ventana de oportunidad en el mercado inmobiliario de Roca
La mejora de la renta no es el único factor que observan. También señalan que la oferta de nuevas viviendas avanza a un ritmo menor que años atrás. “Hay demanda y no se está construyendo”, afirmó Peruzzi.
Eceiza agregó que desarrollar tierra urbana hoy cuesta mucho más que hace algunos años. Incluso, explicó que el costo de incorporar servicios básicos a los terrenos prácticamente se duplicó en dólares. Sin embargo, muchos lotes en Roca continúan comercializándose a valores similares a los de años anteriores. “Los terrenos están prácticamente al mismo precio y el desarrollo subió muchísimo”, indicó.
Para los asesores, esta combinación de demanda sostenida y escasa oferta nueva podría convertirse en uno de los motores de una futura recuperación de precios.
Vaca Muerta, la Ruta 22 y otros factores que alimentan expectativas de valorización inmobiliaria
Pero la renta es solo una parte de la ecuación. La otra tiene que ver con la posibilidad de que Roca atraviese una etapa de valorización inmobiliaria en los próximos años. Los corredores identifican cuatro factores que podrían impulsar ese proceso.
El primero es el efecto indirecto de Vaca Muerta. A medida que la actividad energética continúa expandiéndose, ciudades con menores costos relativos comienzan a captar parte de la demanda habitacional y económica que genera ese crecimiento.
«Roca es una tierra de oportunidad. Cuando empiecen a elegirla para vivir ya va a ser tarde. Es ahora, es el momento».
Lisandro Peruzzi, asesor inmobiliario y licenciado en comercio exterior.
El segundo es la transformación de la Ruta 22 y las mejoras de conectividad regional. El tercero es la diferencia de precios respecto de otros mercados. Mientras Neuquén y Cipolletti registraron fuertes incrementos de valor, Roca continúa mostrando niveles considerablemente más bajos.
Y el cuarto factor, quizás el más importante según los entrevistados, es la escasez de construcción nueva. Si la demanda crece y la oferta permanece limitada, la presión natural del mercado tiende a reflejarse en los precios. “En los barrios más caros de Neuquén un terreno puede costar 600.000 o 700.000 dólares. Acá el barrio privado más caro no supera los 100.000. La diferencia es enorme”, ejemplificó Peruzzi.
Para los asesores, la combinación de precios contenidos, renta en recuperación, escasez de nuevos desarrollos y expectativas asociadas a Vaca Muerta configura una oportunidad poco habitual en la región.
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