USUARIOS Y CONSUMIDORES: Alquileres: cuándo un contrato se torna perjudicial

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El aumento de los alquileres se ha convertido en la mayor preocupación del gobierno nacional de los últimos meses al sufrir una suba de 8,2% entre los meses de enero y julio, en los que la inflación fue del 5,5%.

Como en la mayoría de los problemas, este también presenta una dualidad indiscutible.

Es lógico que el propietario de una vivienda, que ha hecho una gran inversión, busque la manera de no verse perjudicado en períodos de inestabilidad económica. Pero también es cierto que ese reaseguro no puede constituir en sí mismo una causa de inestabilidad.

Por otro lado, es indudable que aunque vivamos en un mercado en el que rige la libertad de la oferta y la demanda, no puede dejarse de atender la situación de la gran cantidad de argentinos que deben pagar un alquiler con un salario que tampoco ha sido actualizado de igual modo.

Hoy por hoy, la mayoría de los alquileres vienen con una indexación de precio encubierta, es decir, una modificación del precio pactado a lo largo del contrato.

En muchas inmobiliarias se aumenta el precio del contrato un porcentaje similar al índice de inflación estimado por el gobierno que suele rondar entre el 10 u 11 por ciento anual.

Esta cifra generalmente se agrega al alquiler cada seis meses, previa cláusula estipulada en el contrato, o a partir del segundo año.

Esto, que muchos agentes inmobiliarios informan poco antes de la firma del contrato y que la mayoría de los inquilinos se ve obligado a aceptar por el apuro a mudarse o por el miedo a un nuevo aumento de los alquileres, es ilegal, ya que las cláusulas indexatorias fueron prohibidas por la Ley de Emergencia Económica, Nº 25.561.

Dicha ley fue sancionada durante el breve gobierno de Eduardo Duhalde.

La normativa dice en su artículo 10: «Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1 del mes de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional inclusive convenios colectivos de trabajo de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponde pagar. Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo aquí dispuesto».

Cláusulas abusivas

Otra de las prácticas tristemente usuales en la relación entre inmobiliarias o propietarios e inquilinos es el agregado de cláusulas abusivas en los contratos, que no siempre son percibidas por la persona que va a firmar.

En este sentido, y por ejemplo, con respecto a la garantía, desde hace un tiempo se comienzan a ver: la exigencia de más de una garantía; la obligación de que los garantes aparezcan en el contrato como locatarios, lo que los convierte en deudores directos y no en garantes cambiando sus obligaciones; y la exigencia de que el inquilino abone la constatación de que el bien del garante sirve como garantía.

El convenio del precio del alquiler en dólares puede ser considerado también una cláusula abusiva, ya que en los contratos realizados en una moneda extranjera se puede aplicar el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) mientras que en los pactados en pesos no.

Si bien los contratos son considerados como ley para las partes porque se tiene por seguro que han sido firmados con autonomía de la voluntad, la jurisprudencia más reciente basada en el reconocimiento de los derechos del consumidor considera en principio que en un contrato de locación las dos partes no tienen la misma capacidad de autonomía.

Esto es porque en ocasiones el inquilino puede verse obligado a firmar una cláusula que lo perjudique.

Distintas organizaciones creadas para la defensa de los inquilinos no se cansan de aclarar que estos contratos, aunque firmados por ambas partes, en una instancia judicial no tienen validez porque aún con todas sus partes de acuerdo no se puede obligar a nadie a cumplir una acción no contemplada por la ley.

La Unión Argentina de Inquilinos en su página web www.inquilinos.org.ar ofrece una gran cantidad de información y un link de contacto que brinda asesoramiento y atiende las consultas de inquilinos de todo el país.

MARIANA BENÍTEZ

marianab@rionegro.com.ar