Avanza la idea de la pesificación y la bancarización de operaciones inmobiliarias

Miguel Ángel Fuks

miguelangelfuks@yahoo.com.ar

La caída del consumo desde los últimos meses del año pasado se atribuyó principalmente a la creciente inflación. Ésta no se atenuó con los infructuosos controles de precios, las restricciones a las importaciones –desabastecieron de materias primas y productos–, la persistente compraventa de divisas después de 52 meses de salida de capitales ni los datos “dibujados” por quienes mandan en el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). Las decisiones, casi siempre extemporáneas y amenazantes para quienes debieron –deben– acatarlas, en su mayoría provinieron de Guillermo Moreno, secretario de Comercio Interior, quien siempre pareció contar con el respaldo tácito de Cristina Fernández de Kirchner. Esto ocurrió hasta el lunes pasado, ocasión en la que Ricardo Echegaray, titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), desautorizó tratativas de Moreno con representantes de las casas de cambio para que bajaran el precio del dólar paralelo, marginal, negro y/o blue (ver más adelante). La presidenta no desconoce que su gobierno tendría que destinar este año 2.200 millones de dólares para cumplir con el Boden 2012 y 2.700 millones a fin de año para cumplir con el cupón de crecimiento, más allá de otras obligaciones (¿y las del Club de París?), y que a su gestión no le convendría recurrir ahora a una devaluación.

Las medidas, en cuya ejecución participaron Comercio Interior, el Banco Central (BCRA) y la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), se implementaron mientras persistían la fuga de capitales (1.120 millones de dólares sólo en mayo) y las manipulaciones con la divisa norteamericana.

No obstante, Echegaray procuró relativizar la magnitud del problema, hace seis días, al señalar que sólo el 7% de la población económicamente activa compró desde enero. Los inspectores de la dependencia investigaron factibles operaciones marginales en las “cuevas” (lugares clandestinos de compraventa) y las de los “arbolitos” (personas que las hacen por calles céntricas de las grandes ciudades o sitios turísticos), aparte de recorrer comercios minoristas que aceptaban monedas extranjeras.

Por si no fuera suficiente, quedaron paralizados los créditos bancarios en dólares y, sin aclararse los motivos, hubo demoras para las extracciones de los depósitos en los bancos (algunos, por la falta de billetes, pidieron a sus clientes que se anotaran en listas de espera para retirarlos). El cepo se extendió a los cajeros automáticos en otros países, desde los cuales no pudieron sacarse dólares.

Quienes compraron –compran– paquetes de viajes al extranjero debieron –deben– revelar cómo habían acordado los pagos y en cuántas cuotas, el número de CUIT y los motivos (salud, turismo, conferencias y congresos).

La pesificación y la bancarización de las operaciones inmobiliarias no fueron una ocurrencia de Moreno, ya que seguramente la transmitió antes a la primera mandataria. Pese a ello, fue cuestionada por integrantes del elenco oficial. Desde el Ministerio de Economía y Finanzas Públicas interpretaron que paralizaría el mercado y, en consecuencia, la construcción. Como existían miles de boletos de compraventa pactados en dólares, la medida dificultaba a los adquirentes el pago de las cuotas.

Sin embargo la AFIP decide, desde el 4 del actual, si los tomadores de créditos hipotecarios en pesos que acordaron la compra en dólares pueden obtenerlos. Hasta ese momento los bancos que concedían préstamos en moneda local en principio les permitían adquirirlos con autorización del conocido como organismo recaudador.

Intransigente, Cristina arremetió contra quienes especulaban con el valor de la divisa, cuando su “cotización” marginal superó los seis pesos y amplió la brecha con la oficial, y comenzó a urdir un plan coordinado para disminuir el precio informal.

No pareció sensato que el verborrágico senador Aníbal Fernández revelara un encuentro entre funcionarios del gobierno y representantes de las casas de cambio para que desde el lunes pasado bajaran el “negro” a no más de 5,10 pesos. Al parecer, el mismísimo Moreno, el 1 del actual, les solicitó “colaboración” para reducir la brecha entre los 4,50 del dólar oficial y los casi 6 del paralelo, al valor “aceptable” de 5,10. Por las dudas, voceros del BCRA comunicaron que no habría “ningún tipo de modificación en la política de administración del tipo de cambio” y Echegaray salió al cruce de la supuesta “negociación”. Hasta Florencio Randazzo, ministro del Interior, apareció cuando menos se lo esperaba para argumentar que “hablar del precio del dólar paralelo es como hablar de la cotización de un estéreo robado” (en la ciudad de Buenos Aires se venden en varias cuadras de la céntrica calle porteña Libertad, en locales que los exhiben en sus vidrieras).

Eso sucedió después de que en la ciudad de Buenos Aires el blue trepara a 6,15, el 23 de mayo, y días más tarde se vendiera a menos de 6. En ese momento se habló del “default” de la actividad inmobiliaria, que en las últimas cuatro décadas usualmente se manejó con dólares. Se dijo que la comercialización del blue había oscilado entre 10 y 15 millones de dólares por día, casi el 2% del volumen formal de 400 a 600 millones.

Las ventas de viviendas sufrieron la peor caída desde la recesión del 2009 –en la ciudad de Buenos Aires, sólo en abril llegó al 25,2%–, según Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Responsabilizó al gobierno, además, de la disparada del paralelo y advirtió que afectó tanto a la demanda como a la oferta de propiedades, por lo que sugirió que el Poder Ejecutivo Nacional hiciera algo para evitar que las operaciones siguieran en caída libre, algún tipo de “flexibilización”.

Walenten opinó acerca de lo difícil de modificar una costumbre de aproximadamente cuatro décadas, sobre todo porque “el ladrillo siempre fue refugio de valor y salió airoso de cualquier crisis financiera; en la medida en que no se combata la inflación, los ladrillos seguirán subiendo, el tema es cuánto y a qué valor del dólar”. Quienes disponen de dólares regatean los precios hasta el 12%, cuando anteriormente no superaban el 7%.

Mientras tanto, propietarios reacios a las ventas pesificadas optaron por alquilar sus inmuebles en pesos.

Aparte de los impedimentos para las compras de divisas, la caída en la actividad se atribuyó a la desaceleración de la economía en general, incluida la construcción, afirmó Walenten.

Faltaron compradores porque no consiguieron dólares al precio oficial y si se arriesgaron a la ilegalidad pagaron el blue por lo menos el 30% más caro.

Las escasas transacciones se extenderían hasta fin de año, cuando ciertos operadores imaginan que la situación se normalizará. Muchos vendedores retiraron sus ofertas, excepto aquellos que aceptaron pesificarlas.

El nivel de inflación y la incertidumbre generadas por las medidas permitieron suponer, incluso, que el valor oficial de la divisa sería modificado por las autoridades nacionales.

“Si alguien se siente afectado en sus derechos, puede recurrir a la Justicia”, afirmó Ricardo Lorenzetti, presidente de la Corte Suprema de Justicia (CSJ) respecto de los controles oficiales para las compras de dólares.

Para la parte de la población con capacidad de ahorro, ahora en pesos, el mercado inmobiliario se convertiría en un gran atractivo si aceptara inversiones en la moneda nacional (ver aparte). De cualquier manera, el financiamiento de largo plazo es una de las “deudas” oficiales pendientes, coincidieron directivos de la CIA, quienes argumentaron que sólo el 5% de las transacciones inmobiliarias se hace con créditos privados.

José Gordillo, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), planteó al Ministerio de Economía y Finanzas Públicas que impulse un financiamiento sustentable, al estilo del viejo esquema del Banco Hipotecario Nacional (BHN), y favorezca las inversiones que sirvan para captar capitales fugados.

Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV), alertó, ya hace un año, sobre que “las soluciones deben abarcar múltiples aspectos que hacen a la problemática de la vivienda y pasan por incentivos fiscales, que inteligentemente planteados no afectarían las arcas del Estado; los subsidios a la demanda que faciliten la libre elección de sus destinatarios y generen la sana competencia de las empresas y adecuadas políticas de tierras con servicios a costos razonables”.

Además, el titular de la AEV mencionó la necesidad de “un mercado de crédito donde los inversores institucionales y los particulares encuentren incentivos y los tomadores de crédito, productos financieros a la medida de sus posibilidades reales”. Para ello la entidad urdió con especialistas un esquema de préstamos ajustables por la variación del índice de salarios que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), con tasas de interés del 5% anual, que permitiría una cuota inicial del 40% de lo que ofrecían en junio pasado los bancos líderes para el mismo monto de préstamo a un plazo de 20 años.