Bariloche: propuestas para estructurar un plan (II)

Todos somos conscientes de que un problema crucial en San Carlos de Bariloche es la falta de viviendas. Al 10,4% de desocupación, al 36,1% de empleos informales, al 26,2% de inflación proyectada para el 2015, se agrega la acuciante carencia de techo propio para miles de familias de la ciudad. Corresponde destacar que el Procrear brindó posibilidades de construir su hogar a decenas de familias que contaban con terreno. Y a otras que tenían ahorros y poseen ingresos continuos les permitió comprar viviendas ya construidas. Sin embargo, está lejos de ser una solución para la mayor parte de los necesitados. El dinero otorgable para adquirir un terreno (hasta $ 150.000) resulta demasiado escaso. Además, el monto previsto para edificar (entre $ 350.000 y $ 520.000, según los recursos familiares) quedó muy deteriorado por los aumentos en precios de materiales. Efectivamente, considerando el costo del metro cuadrado que, para diferentes tipos de edificación, publica la Cámara Argentina de la Construcción, difícilmente los créditos del Procrear alcancen para finalizar una casa. Por otra parte, de acuerdo a valores que difunde “Reporte Inmobiliario”, hoy se necesitan 68,4 sueldos promedio para comprar un departamento usado de dos ambientes en Parque Patricios. Este requerimiento crece a 73 salarios “normales” si la vivienda se encuentra en Flores; a 74,4 sueldos si está en Congreso; a 79,2 sueldos si es una unidad habitacional de Almagro; y a 82,8 salarios si está en Caballito (ver www.reporteinmobiliario. com, 27 de julio 2015). Ciertamente, también en el resto del mundo resulta difícil comprar una vivienda sólo con los ingresos del grupo familiar. Sin embargo, en numerosos lugares se cuenta con un auxilio muy valioso: buen flujo de créditos a largo plazo y con tasas de interés reducidas o fijas. Esta situación aparece hoy como poco probable en nuestra Argentina: el persistente proceso inflacionario induce a la gente a refugiarse en el dólar, provocando que los bancos suban la tasa de interés que pagan por depósitos a plazo fijo para evitar masivas “fugas” de depositantes. Y al crecer esa tasa, también aumenta el interés que cobran por préstamos otorgados. En definitiva, terminan encareciéndose los créditos y se convierten en más inaccesibles aún de lo que ya eran. Sin embargo, el Banco Central dispone de recursos que ayudarían a resolver las limitaciones del Procrear. En efecto, según su balance mensual al 31 de mayo de 2015, contaba con 38.191 millones de dólares acopiados por ventas de Lebacs (letras que licitó entre bancos e inversores públicos y privados). Parte de esta enorme disponibilidad puede utilizarse para financiar la construcción de nuevas viviendas o su ampliación/compra. Al respecto, el Banco Central no puede conceder préstamos hipotecarios en forma directa (lo prohíbe su Carta Orgánica), pero sí canalizar esos fondos a través de bancos públicos y cooperativos que operan en el país. El esquema consistiría en aportar (vía Banco Nación) 70% del capital de un Fondo Federal para el Hábitat (que agrupe y sanee los trece planes que administra la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación). El resto sería aportado por esos bancos (que no están en condiciones de aducir “escasez de recursos”: este sector es el que mayores beneficios económicos logró en la última década). Los préstamos necesariamente deben ser en pesos y a tasa fija (el “colchón” de Lebacs del BCRA así lo permite). Incluso pueden establecerse tasas diferenciales: 10% anual para parejas jóvenes con hijos, que procuran su primera vivienda; 12% anual para parejas jóvenes sin hijos; 12,5% para parejas jóvenes con hijos, que necesitan ampliar o refaccionar su casa; 13,5% para parejas adultas de mediana edad y personas solas en ese rango etario. Algunos bancos se mostrarán desinteresados porque ganan mucho más dando préstamos ajustables en pesos. Para disipar esas reticencias, el BCRA puede brindarles garantías a través de un seguro, que funcionaría del siguiente modo: si los bancos solicitan subir el interés (como ejemplo, a 15% anual) por estar perdiéndose otras oportunidades más beneficiosas, la familia o persona que obtuvo el préstamo seguirá pagando la misma tasa de antes (10%, 12%, 12,5%, 13,5%, según el caso). Y el resto (hasta cubrir el 15%, si los bancos justifican razonablemente su pedido) será absorbido por el BCRA. De esa manera, las cuotas se mantendrán inalterables, protegiendo los presupuestos familiares. Ese esquema (que parecería injusto porque el Estado estará “auxiliando” a entidades bancarias) no es diferente al seguro de cambio que el propio BCRA aplica desde décadas atrás para garantizar ingresos mínimos a los exportadores. Por otra parte, si en lugar de persistir el descontrolado gasto público y la constante emisión de dinero se toman medidas correctivas, cabe esperar que la inflación se reduzca a un dígito anual en cuatro años más. Y junto a las bajas inflacionarias, disminuirá el interés diferencial que el BCRA abone a los bancos adheridos. En otras palabras, si la próxima gestión es virtuosa en combatir las subas de precios, ese diferencial se acercará cada vez más a 0%. Este mecanismo compensatorio se aplicó con éxito en India y Sudáfrica (que contaban con una gran ventaja: no tuvieron procesos inflacionarios como los nuestros). También se usa en España e Italia, donde sí hubo subas de precios. ¿Cómo complementar esta política? Con exhaustivos relevamientos de tierras de la provincia, posibles de afectar a urbanizaciones no invasivas de áreas protegidas. Lo propio corresponderá al municipio (que hizo avances al respecto). ¿Otros factores a resolver en el corto/mediano plazo? Conectividad vial con las nuevas zonas donde se construya, abastecimiento energético, infraestructura para proveer agua potable, tendido de redes cloacales y gas. ¿Es factible esto? Sí: además de los recursos del Promeba y Enohsa, se pueden gestionar créditos del Banco Interamericano de Desarrollo a 20/25 años, bajo avales del gobierno nacional y sin aumentar la presión fiscal de la provincia; sí habría que llevar la tasa por Servicios Retribuidos a alícuotas mayores. O, en su defecto, aumentar los pagos mínimos, proporcionalmente a la valuación de las viviendas existentes. Comencemos, entonces, a dar pasos directos para resolver nuestras carencias habitacionales. (*) Grupo Nutriente Sur

Hugo José Monasterio (*)