¿Cómo cambió el mercado de alquileres con la pandemia?
La oferta de viviendas sigue creciendo y el aumento del precio comienza a desacelerarse en algunas ciudades. La caída del salario real presiona también sobre el mercado. La demanda universitaria casi desapareció desde abril del año pasado.
La tendencia es clara. Salvo algún cambio extraordinario, todo indica que los valores de los alquileres de las propiedades tenderán a bajar en el mercado –en términos reales– teniendo en cuenta el escenario macro de corto y mediano plazo.
La demanda tiene en la actualidad dos techos bien definidos: salarios deprimidos (valores) y mercado laboral estancado (volumen). Esta combinación de variables determina un menor flujo de fondos para el mercado de los alquileres; es decir, una menor presión de la demanda para los próximos meses.
Sumado a esto hay que remarcar que, al estar cerrado el cursado presencial en las Universidades radicadas en la región, los estudiantes por lo general volvieron a sus lugares de origen –fuerte nicho de mercado– dejando vacíos los departamentos que habitaban, lo que generó un aumento adicional de oferta de viviendas en alquiler. Algo similar ocurrió con las empresas las que, en varios casos, frenaron su demanda de metros cuadrados teniendo en cuenta que parte de sus operarios trabajan hoy en modalidad home office, y es probable que esta tendencia se mantenga en el tiempo.
Desde el lado de la oferta, el escenario mantiene una inercia que ya lleva varios años. La cantidad de metros cuadrados de construcción de departamentos y, en menor medida, viviendas unifamiliares, se recuperó rápidamente tras el freno por la pandemia, y crece a tasas similares de temporadas anteriores. Esto se observa en ciudades de la región como Neuquén, Bariloche y, en menor medida, Roca, Viedma y Cipolletti.
En el caso de los departamentos, la mayor parte de esos nuevos metros cuadrados tienen como destino final el alquiler. Por lo general, estos fondos orientados a la construcción son excedentes económicos que se generan en ciertos sectores de la economía. Un refugio de ahorro tradicional de cierta clase media acomodada. La mayor oferta de metros cuadrados que se incorporan tradicionalmente al mercado está generando hoy una puja que, ante la presencia de una menor demanda, tiende a presionar a la baja sobre los valores de los alquileres.
Si bien este escenario no se visualiza en su total plenitud en varias de las ciudades de nuestra región –ya persiste mucha oferta con precios elevados– en poco tiempo más el mercado tenderá a reacomodarse, teniendo en cuenta que la economía seguirá planchada y por ende se dificultarán las posibilidades para una recuperación de la demanda.
En mercado más dinámicos como en Capital Federal o Córdoba, por dar solo algunos ejemplos, este escenario ya comienza a materializarse.
No hay que dejar de mencionar que la nueva Ley de alquileres generó distorsiones en el mercado. Con esta intervención, los precios en las principales plazas de la región (Neuquén y Bariloche, principalmente) sufrieron un salto importante. Con índices de actualización anualizados por debajo de la inflación y contratos no menores a los tres años, los propietarios aplicaron aumentos muy por encima del IPC al renovar contratos cubriéndose así de la pérdida económica a generar en los años posteriores.
Esto se observó en todos aquellos nuevos contratos que se cerraron a partir de julio del año pasado. Independientemente de ello, hay que señalar que gran parte del mercado de alquileres se maneja en forma marginal. Los contratos no se declaran ante los organismos recaudadores y esto –contrariamente a lo que tradicionalmente se menciona– termina perjudicando al inquilino ya que no cuenta con los beneficios de la ley.
Como dato anecdótico hay que remarcar que las continuas normas que se dictaron en todos estos últimos años para tratar de reorientar el mercado inmobiliario nunca tuvieron los efectos deseados ya que el problema estructural del sistema es, entre otros, la falta de crédito para el acceso de la vivienda propia.
Datos del mercado local
El gráfico adjunto refleja la evolución dispar que ha tenido el mercado en las principales ciudades de la región.
Bariloche y Neuquén lideran las subas relativas en estos últimos doce meses. Esto se da fundamentalmente por ser mercados muy dinámicos con alto grado de rotación. Los propietarios en este caso se cubrieron de la nueva Ley y las alzas saltaron hasta un 65% muy por encima de la inflación del año pasado que fue levemente superior al 38%.
El aumento anual fue más alto que la inflación porque “los propietarios se cubren” ante los mayores costos de la nueva ley de alquileres. Inciden el período de tres años (que es un problema con los inquilinos incumplidores), el depósito congelado “que no alcanza siquiera para repintar el departamento” al final del contrato, la imposibilidad de desalojar y la obligación de declarar ante la AFIP, “lo cual no está mal, pero aumenta el costo, y se traslada al precio del alquiler”, dijo la fuente del mercado de Bariloche.
También comentaron que en esta localidad muchos propietarios se pasaron del alquiler permanente al alquiler turístico “porque la propiedad se desgasta menos y la renta es mayor”. Un departamento céntrico, por ejemplo, puede generar entre 4.000 y 8.000 pesos diarios, según las comodidades, es decir que cuatro días equivalen a un mes de locación permanente.
En el caso de Neuquén, la suba interanual observada se dio casi fundamentalmente por el impactó que generó la nueva ley de alquileres en los titulares de vivienda.
El resto de las localidades analizadas en este trabajo reflejan incrementos por debajo de los índices de inflación. Esto se da por ser mercados pequeños y donde la especulación no está tan marcada.
Las diferencias entre las distintas plazas determinan que mucha de la demanda se traslada hacia otras localidades, distintas de su lugar de trabajo. Esto se observa, por ejemplo, en la interacción existente entre Neuquén y Cipolletti. Es mucha la migración que busca alquileres en Cipolletti (o zonas aledañas) por la diferencia de valores existentes en Neuquén.
Reybet: los problemas habitacionales crecerán
Guillermo Reybet, es empresario y referente del mercado inmobiliario en Neuquén. Accedió a conversar con Río Negro sobre el tema.
P- ¿Cómo está hoy la demanda de alquileres?
R- Mucho más baja que en otros momentos. Hay demandas que no se están produciendo por ejemplo de los chicos que venían a estudiar a la Universidad. El sector petrolero está bastante parado, y había personas de este sector que iban al campo y tenían un sueldo un poco más alto en función del tiempo que pasaban en el campo. Esa persona la mandaron a la casa, no tienen esos adicionales y algunos han dejado de alquilar.
P- ¿Hoy hay una oferta mayor que la demanda?
R- Si querés conseguir un departamento de un dormitorio, antes pasaba, que antes que se desocupara ya teníamos gente interesada. Hoy hay alternativas.
P- ¿Qué impacto tuvo la sanción de la Ley de Alquileres?
R- Yo creo que no benefició a ninguna de las partes. Es más, perjudicó el mercado. Al inquilino porque los propietarios subieron los valores locativos al inicio. Al propietario porque tiene que esperar un año y no sabe con qué valores lo va a ajustar y porque los contratos se llevaron a tres años en un país que no es estable.
P- ¿Qué medidas harían falta para favorecer el sector?
R- Uno de los problemas de fondo es el déficit habitacional. Sino se apunta ahí, no se va a solucionar nada. La brecha que se generó entre el valor de las propiedades y los ingresos de la persona es muy amplia. Había inversionistas que compraban departamentos para volcar al alquiler pero con la nueva ley eso cambió drásticamente. Vamos a un escenario en el que se construirá menos y la problemática habitacional en toda la región se profundizará.
Prior: se retira oferta del mercado para especular
El representante de Neuquén en la Federación Nacional de Inquilinos, Federico Prior, también opinó sobre el tema.
P- ¿Cómo están hoy los valores de alquiler?
R- Los incrementos han sido muy desmedidos, en 65-70 % de aumentos en los últimos tres meses cuando se renovaban contratos. Creemos que el mercado inmobiliario retira oferta para especular y aumentar los precios. Un poco porque la ley fue en contra de sus intereses.
P- ¿Es difícil hoy acceder a un alquiler?
R- Hoy cuesta conseguir pero hay, aunque a precios desmedidos. Hay menos oferta en los portales pero para aumentar los precios. Hay muchos casos que no dejan hacerlo con mascotas o con chicos, y lo que es garantías es lo que ellos quieren. Hay restricciones para el acceso. Siempre hay demanda. Lo que pasó en el ámbito universitario es que hubo estudiantes que tuvieron que compartir el alquiler con otro estudiante para dividir los gastos. Hoy se calcula que hay 160.000 inquilinos en toda la provincia
P- ¿Todo eso genera mucha incertidumbre para el inquilino?
R- Si, porque hoy lo que no está regulado es el tope de precios cuándo vos renovás el contrato. Ahora con el ajuste anual se paga un precio único por un año y después en base a un índice se aplica el aumento. Lo que no está regulado es cuando se renueva el contrato.
P- ¿Cómo afectó la pandemia?
R- La pandemia dejó al descubierto todos los abusos por parte de las inmobiliarias. No se cumplen los contratos. A pesar de estar el decreto que permitía acumular una deuda para después saldarla, igualmente presionaron a toda costa para poder cobrar en situaciones en que los ingresos familiares bajaron. Hoy más del 50% del ingreso se destina para pagar un alquiler.
Fuentes. Fue clave el aporte para este trabajo de los periodistas de las distintas agencias de ERN: Daniel Marzal (Bariloche), Gabriel Dal Piva (Neuquén), Adrián Pecollo (Viedma), Joaquín Peralta (Roca) y Fabricio Álvarez (Cipolletti).
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