En Neuquén y Río Negro el rey está desnudo… y sin techo
El valor de la tierra subió en Neuquén 1.588% en diez años. La complicación para acceder a la vivienda produjo un fuerte proceso de “inquilinización”.
El 19 de noviembre la Legislatura rionegrina aprobó el proyecto que establece la creación del programa Río Negro Suelo Urbano. Esta iniciativa de la gobernadora Arabela Carreras fue precedido de una larga y tensa previa que involucró importantes conflictos en el sur de la provincia.
Lo cierto es que dichos sucesos en su explosividad muestran, de nuevo, lo relevante del tema del acceso al suelo en el país en general y en la Patagonia en particular. Tal es de delicada la situación que de hecho con quien tuvo el trato formal la gobernadora de Río Negro para avanzar sobre el tema, la ministra Bielsa de Desarrollo Territorial y Hábitat, hoy ya no está en el gabinete.
En el corto período de la presentación del proyecto hasta la fecha saltó el primer fusible del gabinete de Alberto Fernández y fue con un tema que en la Argentina actual se vuelve más y más acuciante. En el marco de la crisis desatada por la covid-19 la vivienda no iba a ser un tema menor, más bien todo lo contrario: con la actual crisis sanitaria el rey no solo está desnudo, está sin techo.
El tema del acceso al suelo en la Patagonia norte es de larga data, pero con tendencia a agravarse en la última década. En el Alto Valle de Río Negro y Neuquén de la mano del auge de los no convencionales se produjo un alza sostenida del valor del suelo urbano. En el 2013, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Inmobiliarios neuquino arrojaba una cifra que hablaba por sí misma: “En Neuquén, el valor de la tierra creció un 1.588% en una década”.
Esa progresión, muy superior a la media nacional, convirtió a la región en uno de los lugares más caros de la Argentina. Sin perjuicio de lo cual, uno de los pocos lugares que la supera es otra región de la provincia de Río Negro, Bariloche, parte del selecto club del ladrillo de oro junto al lujoso barrio de Puerto Madero.
Claro que el incremento en la zona del Alto Valle no afectó del mismo modo a todas las áreas de las ciudades que lo conforman. Por caso en Neuquén, si en un lote en alguna chacra devenida en urbanización podía obtenerse por 60 dólares el metro cuadrado; en el microcentro o en el corredor Leloir-Doctor Ramón ese valor era treinta veces superior, orillando los 2.000 dólares por unidad de superficie.
La combinación de una suba abrupta de alquileres, las deudas que los inquilinos acumulan en cuarentena y las facturas impagas de servicios constituyen una auténtica “bomba de tiempo”
La dinámica parece haber sido siempre la misma: la relativa escasez de terrenos disponibles sumada a una demanda solvente que buscaba inversiones redituables hizo que el valor del metro cuadrado se disparara y el alza sostenida del valor de la tierra se trasladara al precio de los departamentos, especialmente de los localizados en las áreas que, en las dos últimas décadas, funcionaron como fronteras urbanas.
La meteórica suba del precio de los departamentos complicó el acceso a la propiedad de la vivienda para amplios sectores de la población. No es de extrañar que, frente a este panorama tan poco alentador, Neuquén haya registrado un sostenido proceso de “inquilinización”.
El Censo 2010 nos brinda evidencia sobre este fenómeno: solo un tercio de los ocupantes de los 22.000 departamentos que había en la provincia era dueño de la unidad en la que residía, dato sorprendente si tenemos en cuenta que en el 2001 esa proporción estaba muy próxima a la paridad. Nada parecido ocurrió a nivel nacional: los propietarios de departamentos (poco más de un millón) eran más que los inquilinos, quienes apenas rozaban los 900.000. Que los departamentos de la región se hayan vuelto refugio de valor, con elevados retornos en dólares, compatibilizó dos fenómenos a priori contradictorios: el aumento de la oferta fue acompañado de una creciente dificultad para acceder a la propiedad de las nuevas unidades.
Este contexto explica por qué el decreto 320/20, firmado por el Poder Ejecutivo nacional a fines de marzo y que determinaba el congelamiento de las indexaciones, tuvo una muy buena recepción en el medio regional. Junto a dicha normativa debemos mencionar una segunda política que alivió la situación de los inquilinos en el marco de la pandemia.
El 11 de junio se sancionaba una nueva ley de Alquileres que establecía, entre otros aspectos, el aumento de la duración de los contratos de locación, la actualización del valor del alquiler en función de la evolución general de los precios y los salarios, así como la habilitación a una gama de alternativas para que el inquilino pueda usar como garantía. Pese a ser una normativa largamente debatida y con un elevado grado de exposición pública, los propietarios de inmuebles ofrecieron resistencia a su instrumentación inmediata.
El malestar de los actores del real estate altovalletano frente a la nueva ley de Alquileres no tardó en manifestarse y las inmobiliarias zonales no fueron la excepción de una tendencia de alcance nacional. El argumento esgrimido por los referentes del sector no fue muy distinto al expuesto por la Cámara Inmobiliaria Argentina: por tratarse de una ley que afectaba los niveles de rentas, la nueva norma provocaría una caída en la oferta y un aumento en los precios que, a la larga, perjudicaría a los inquilinos. Este salto en el valor de los alquileres fue contenido por la extensión hasta fin de año del decreto 320 de congelamiento, pero supone uno de los aspectos más sensibles de cara a 2021.
La combinación entre una suba abrupta del valor pautado en los nuevos contratos, las deudas que los inquilinos están acumulando en tiempo de cuarentena y las facturas impagas de electricidad, gas y agua constituyen una auténtica “bomba de tiempo”, usando la metáfora de uno de los principales medios de comunicación de la región.
En caso de no definirse una salida integral, que opere sobre el valor de los alquileres luego del 31 de enero y que simultáneamente promueva un desendeudamiento de las familias, puede esperarse una intensificación de los problemas habitacionales de la población, potenciando las tendencias excluyentes registradas en la última década.
* Historiador, docente e investigador. Director de la licenciatura en Criminología y Ciencias Forenses Sede Alto Valle-Valle Medio, Universidad Nacional de Río Negro
** Investigador en el Instituto Patagónico de Estudios en Humanidades y Ciencias Sociales (Ipehcs) y Conicet, Universidad Nacional del Comahue
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