Alquileres en Neuquén: radiografía de una problemática social

El crecimiento demográfico y la inestabilidad macroeconómica nacional provocan escasez de viviendas en alquiler en la ciudad de Neuquén, con precios elevados y relaciones asimétricas entre las partes. La problemática desde la mirada de los actores del sector.

El desarrollo de Vaca Muerta es, desde hace años, un tema ineludible cuando se discute el futuro del país. Esto se magnifica si los debates se circunscriben a la región abarcada por la bastísima cuenca neuquina. Vaca Muerta es cada vez menos una promesa y cada vez más un realidad.

Como sucede siempre que se descubre y explota una gran reserva de hidrocarburos, se acelera el crecimiento poblacional de las áreas alcanzadas debido a fuertes procesos migratorios. Contingentes de personas llegan a las zonas de influencia para beneficiarse del dinamismo y de las rentas propias de la actividad petrolera y/o gasífera.

De acuerdo a datos provisorios del último Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas, realizado en mayo, la tasa de crecimiento poblacional de la provincia de Neuquén fue el doble que la nacional, informó su gobernador, Omar Gutiérrez. Por Vaca Muerta, precisamente, es que la provincia de Neuquén en general y su homónima capital en particular atraviesan este fenómeno demográfico.

La tasa de crecimiento poblacional de la provincia de Neuquén fue el doble que la nacional.

Es casi natural imaginar que lo primero que estas personas necesitan para concretar su relocalización es encontrar un lugar donde vivir, y en muchos casos un lugar para alquilar, tarea que en la ciudad de Neuquén puede tornarse, cuanto menos, difícil.

Consultamos a diferentes actores del mercado de alquileres en la capital provincial (que llamaremos simplemente Neuquén, de ahora en más) para entender las causas y dimensiones de esta problemática.

Alquileres en Neuquén: pocos para muchos

Las personas consultadas dan cuenta de una escasez de oferta (o exceso de demanda) de viviendas para alquiler en Neuquén. Pamela Gaita, presidenta de la Asociación Civil Inquilinos del Neuquén, considera que “el alquiler hoy es una problemática social, trascendió lo que era antes un problema entre particulares. Tenemos un déficit habitacional importantísimo”.

Carina Luis, una ciudadana neuquina oriunda de la provincia de Mendoza, puso recientemente en alquiler el departamento en el que su familia vivió muchos años. Grande fue su sorpresa por la cantidad de consultas y visitas que recibió por él. “En una oportunidad asistió tanta gente convocada a visitar la propiedad que cuando llegué parecía que estaba frente a una búsqueda laboral y no frente al ofrecimiento de un alquiler”, graficó.

El alquiler hoy es una problemática social, trascendió lo que era antes un problema entre particulares.

Pamela Gaita, presidenta de la Asociación Civil Inquilinos del Neuquén.

Jorge Bermúdez, dueño de Red Inmobiliaria, comentó que “cuando ingresa a la inmobiliaria una vivienda en alquiler en la ciudad, dura muy poco cargado en el sistema. A veces en el mismo día, ni bien nos dan el producto, se termina alquilando”.

José Luis Ramos llegó a Neuquén hace unos meses desde Lomas de Zamora, provincia de Buenos Aires. Además de las posibilidades laborales, se mudó “en busca de seguridad y una mejor calidad de vida, sin descartar que es una ciudad hermosa”. Sin embargo, el proceso que atravesó hasta conseguir el departamento que actualmente alquila fue largo y complejo. “Me ha pasado muchas veces que hablando por teléfono estaba casi cerrado el alquiler y al momento de confirmar que iba a ver la propiedad me decían que ya se había alquilado. De una hora para la otra, ni siquiera pasaron días. En el mismo día, en la misma tarde”, contó.

En una oportunidad asistió tanta gente convocada a visitar la propiedad que cuando llegué parecía que estaba frente a una búsqueda laboral y no frente al ofrecimiento de un alquiler.

Carina Luis, ciudadana neuquina que puso recientemente en alquiler sudepartamento

El ya aludido aumento de la demanda por el proceso migratorio es solo una cara de esta problemática. Un análisis acabado del mercado de alquileres en Neuquén debe contemplar también la oferta. Federico Prior, referente de la Federación de Inquilinos Nacional en Neuquén, señala al respecto que “Neuquén, al igual que las grandes ciudades del país, va tomando esa característica de tener edificios de lujo pero que están vacíos. Se retira mucha oferta para especular y a los inquilinos les cuesta cada vez más conseguir un lugar”. En ese sentido, proponen desde la Federación un impuesto a la vivienda ociosa.

Pamela Gaita señala que una política habitacional fuerte en materia de loteos y construcción de viviendas es necesaria para descomprimir el exceso de demanda por alquileres en Neuquén. Argumenta que hay segmentos en la demanda por alquileres: “tenés un sector de la población que viene a trabajar y que no tiene problema en pagar un alquiler, y otro que son los nacidos y criados en Neuquén para los que acceder al alquiler es una imposibilidad absoluta”. Y agrega que no es precisamente a este último sector al que está dirigida la construcción privada.

Para los nacidos y criados en Neuquén acceder al alquiler es una imposibilidad absoluta.

Pamela Gaita, presidenta de la Asociación Civil Inquilinos del Neuquén.

Por el contrario, Federico Prior dice que “está probado en el mundo que el Estado no regula la vivienda por alquiler construyendo viviendas, porque cada vez más hay un proceso de inquilinización. La proporción de inquilinos es cada vez mayor, y en definitiva se construyen 50 viviendas y se están instalando 100 inquilinos. No descomprimís si no regulás el precio”.

Alquileres en Neuquén: la ley de alquileres

La Ley 27.551 establece que los contratos de locación de inmuebles deben tener una duración mínima de 3 años y el canon locativo se debe actualizar anualmente en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), que construye el Banco Central de la República Argentina (BCRA) considerando dos variables clave de la economía: inflación y salarios. En lo que a inflación refiere, se utiliza el clásico Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mensualmente publica el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), y en cuanto a salarios se emplea la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) que publica la Secretaría de Seguridad Social con periodicidad mensual.

Hay muy pocas personas con intenciones de alquilar sus propiedades por la inseguridad que les da la nueva ley de alquileres.

Jorge Bermúdez, dueño de inmobiliaria.

No son pocos quienes opinan que la oferta de alquileres no es mayor por las condiciones que impone la mencionada ley. Jorge Bermúdez señala que “hay muy pocas personas con intenciones de alquilar sus propiedades por la inseguridad que les da la nueva ley de alquileres, y por ello han optado por ponerlas a la venta”.

Antes de poner su departamento en alquiler, Carina Luis evaluó venderlo. Si bien considera que el plazo mínimo de 3 años establecido por ley es excesivo, señala que a su entender “no es la ley de alquileres el problema, sino el nivel de inflación galopante que estamos atravesando desde hace mucho tiempo y que no permite previsibilidad ni de un lado ni del otro”.

Alquileres en Neuquén. Los precios en la capital provincial están por encima del resto del país.

En la misma dirección apunta Pamela Gaita. “Hoy la ley de alquileres no es tan eficiente por el contexto económico nacional. No se le puede pedir a una ley una contención total cuando tenés una economía tan desvirtuada y tan inestable.”

Federico Prior indica que sin la ley la situación para los inquilinos sería mucho más difícil. “Con la ley de alquileres se ahorran prácticamente 3 meses de alquiler respecto de la ley anterior”, dijo.

Con la ley de alquileres se ahorran prácticamente 3 meses de alquiler respecto de la ley anterior.

Federico Prior, referente de la Federación de Inquilinos Nacional en Neuquén.

Ante este marco normativo, además de propietarios que deciden no poner en alquiler sus inmuebles, hay otros que deciden hacerlo pero de manera irregular. Pamela Gaita dice que en la Asociación reciben “muchas consultas de personas a las que se les quiere alquilar con contratos de seis meses o un año, o con aumentos trimestrales e incluso mensuales. Hay casos en que no se hacen contratos siquiera, o no les entregan recibos”. Y profundizó: «el comodato es un instrumento legal que se usa para prestar el uso de algo, pero no existe el comodato oneroso, o sea que no podría tener un intercambio de dinero ni un precio pactado».

Al respecto, Federico Prior agrega que hay propietarios que “eluden permanentemente la normativa por ejemplo diciéndote ‘no te doy factura, pero te cobro menos el alquiler’, o ‘hacemos un contrato pero no lo sello’”, y finaliza aclarando que “los que tienen una o dos viviendas en alquiler son en general los que cumplen, los que tienen registrados los contratos, los que dan factura, y quienes eluden la normativa son los que tienen 50 ó 100 propiedades en alquiler”.

Hay casos en que no se hacen contratos siquiera, o no les entregan recibos.

Pamela Gaita, presidenta de la Asociación Civil Inquilinos del Neuquén.

Alquileres en Neuquén: precios elevados

La escasez de oferta de alquileres en Neuquén hace que los precios de los mismos sean relativamente altos, a lo que se suma el hecho de que “en ocasiones son las empresas petroleras las que alquilan”, indicó Federico Prior. Asimismo, señaló que desde el Estado no hay políticas de fijación de precios de referencia para este mercado. “Los precios los establecen los portales privados. Si hoy quiero poner una vivienda en alquiler, lo que hago es entrar a los portales privados y ver cuánto están cobrando. Esa es la referencia, ahí el Estado no se mete nada”, agregó.

En ese sentido, y de acuerdo con avisos publicados en la plataforma zonaprop.com.ar, al 10 de enero de 2023 el precio promedio del alquiler de un departamento de un dormitorio en la ciudad de Neuquén ascendía a $108.875. En el caso de alquiler de departamentos de dos dormitorios, el precio promedio era de $174.444.

Se tratan de precios que están “por encima del resto del país y hacen que Neuquén sea una ciudad que va expulsando, cada vez más los inquilinos van buscando en lugares aledaños alquileres más baratos”, agregó Prior.

Gaita considera que esta onerosidad va en detrimento de las condiciones de vida de los inquilinos. “Un pequeño círculo de inversionistas se está llevando una ganancia importante que son las pérdidas de un amplio sector de la población. Les están quitando calidad de vida a las personas, a los niños, a las familias”, enfatizó.

José Luis Ramos compartió su impresión con relación a los precios tras su ardua búsqueda de una vivienda en alquiler. “Habría que evaluar la posibilidad de que haya un control sobre la renta en la ciudad de Neuquén. Dependiendo de la cantidad de aspirantes que hay, yo intuí es que al primero le piden $50.000, al segundo le piden $60.000 y si lo ven interesado, descartan al primero. Al tercer aspirante le piden $70.000 y si está interesado, descartan al de $60.000. Y así, siempre a gusto del propietario”, indicó.

Dato

$108.875
Era el precio promedio del alquiler de un departamento de un dormitorio en Neuquén capital al 10 de enero de 2023.

Esto último da cuenta del abuso del poder de negociación que hacen muchos propietarios. Esto no se refleja solo en lo relativo a precios, sino también en requisitos o exigencias.

“Nos han dicho de contratos que piden garantes que quintupliquen el valor del alquiler, o sea recibos que superen los $900.000”, señaló Gaita. Y agregó “al inquilino le dicen ‘estos son los requisitos, este es el precio; te gusta, bien, si no, no hay nada que negociar’”.

Dato

$174.444
Era el precio promedio del alquiler de un departamento de dos dormitorios en Neuquén capital al 10 de enero de 2023.

Alquileres en Neuquén: el mercado en prospectiva

El sector de la construcción de Neuquén está en auge, según datos oficiales. Una de las características distintivas de la ciudad es la gran cantidad de torres residenciales que se están edificando. La pregunta que surge es si esta situación permite prever que la escasez de oferta actual se descomprima en el mediano plazo.

Jorge Bermúdez se manifestó muy escéptico en ese sentido. “Es muy grande la cantidad de gente que necesita alquilar y, va más rápido la demanda de alquileres que las obras que se están realizando”, dijo. Y agrega que “muchas de las obras que se realizan están pensadas exclusivamente para la venta, hoy alquilar una propiedad no es gran negocio”.

Va más rápido la demanda de alquileres que las obras que se están realizando.

Jorge Bermúdez, dueño de inmobiliaria.

En esa dirección, Federico Prior indica que “para que la construcción de tantos edificios en Neuquén cambie el mercado inmobiliario debe estar acompañado de una política activa que garantice que esas viviendas sean destinadas al alquiler, porque a los propietarios no les interesa tener inquilinos y usan sus inmuebles como reserva de valor, están atados a la renta petrolera o al mercado financiero”.

A quienes desean venir a la ciudad de Neuquén, José Luis Ramos recomienda desde su experiencia “que antes que nada traten de evaluar la plaza habitacional, es muy complicado encontrar un lugar en forma rápida, más allá de las altas o bajas pretensiones que se tengan”. Por su parte, Prior les sugiere “que hagan valer sus derechos, que busquen en base a referencias serias”, a la vez que recuerda que la Federación que representa está “para acompañar, así como la Defensoría del Pueblo y el Centro de Acceso a la Justicia”.


El desarrollo de Vaca Muerta es, desde hace años, un tema ineludible cuando se discute el futuro del país. Esto se magnifica si los debates se circunscriben a la región abarcada por la bastísima cuenca neuquina. Vaca Muerta es cada vez menos una promesa y cada vez más un realidad.

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