En defensa de la vivienda única

Por Mario Alvarez

Entre otras cosas, la «globalización», de la que tanto se habla ya sea para pontificar sobre ella como para denostarla, significó la puesta en marcha de una nueva concepción económica, sobre la base de lo que se conoce como «mercado de capitales», de cualquier origen y volumen. Este proceso, caracterizado por una sobrevalorización de todo lo financiero, es conocido también como «dictadura de las finanzas internacionales», según palabras utilizadas por J. Stiglitz en «El malestar en la globalización», trabajo donde el ex vicepresidente del Banco Mundial analiza cómo este fenómeno contemporáneo podría transformarse en una fuerza benigna y así servir para fomentar el desarrollo de áreas olvidadas, sacándolas del aislamiento y mejorando la calidad de vida de sus habitantes a través de brindarles el acceso directo a todos los renglones del conocimiento.

Los nuevos vientos globales no nos han hecho ni más democráticos ni más justos. No nos dieron mayor seguridad ni sirvieron para resguardar los derechos civiles y políticos del hombre, ni para detener el apetito imperialista de algunos de los países más desarrollados. Todo lo contrario. La especulación sigue «jerarquizada», mientras el hombre común mira, con preocupación, cómo se le viene encima un futuro cargado de incertidumbres.

En nuestro país, este proceso de exacerbación de lo financiero se instaló a partir del desembarco en el poder de la última dictadura militar. En los años siguientes se profundizaron los niveles del endeudamiento, al tiempo que grandes capitales ociosos, emulando a los primeros conquistadores de estas tierras, tan voraces e insaciables como ellos, y conniventes con desaprensivos socios locales, se quedaron entre nosotros en busca de beneficios rentísticos que pocos mercados internacionales podrían igualar. Después, amparados por una complicidad legislativa más que evidente, llenaron los cofres y «volaron» sus ganancias al exterior.

El presente es por demás conocido: endeudamiento espurio, desindustrialización terminal y un nivel de desocupación y precarización jamás visto.

Frente al triste cuadro de descomposición social que hoy vive la Argentina, con sus estructuras productivas desmanteladas, salarios devaluados y familias fuertemente endeudadas, resulta más que preocupante ver a los bancos, cara visible de todo el período descripto, rematando casi a diario campos, chacras y viviendas de todos los tamaños y estilos, sin que se haga demasiado para evitarlo.

Este artículo apunta a sostener la necesidad de que tanto desde del Poder Legislativo como desde el Judicial se intervenga de otro modo en los conflictos ejecutivos que tienen por objeto final la subasta de viviendas únicas, abandonando -con las prevenciones jurídicas que cada caso particular exija a efectos de preservar el justo derecho de los acreedores- el exagerado apego a las formas procesales que hoy se exhibe, al tiempo que extremando todos los recaudos legales y judiciales aptos para evitar, en cuanto ello sea posible, que los remates se concreten.

Varias provincias argentinas ya han sancionado leyes que impiden, en una ejecución hipotecaria, la subasta de este tipo de inmuebles, siempre que reúnan tres requisitos (a probar por el demandado): que ésa sea la única vivienda, que esté habitada por el grupo familiar y -por último- que se acredite que la hipoteca fue producto de un crédito destinado a la compra, construcción, refacción o ampliación de la vivienda que se intenta rematar.

Habida cuenta el celo exhibido por algunos jueces en el cumplimiento de los plazos procesales necesarios para que el ejecutado pueda acreditar al mismo tiempo tales extremos, deviene imprescindible que las legislaturas provinciales (al parecer no es posible obtenerlo del Congreso Nacional) trabajen de inmediato en eliminar el último de esos requisitos, ya que ocurre a menudo que al deudor se le dificulta probarlo de manera indubitable (por ej.: porque el monto de la hipoteca fue ampliado a raíz de otras deudas contraídas por el demandado, absorbiendo el préstamo inicial, y entonces deja de hacer referencia al destino que aquél tenía, ya sea porque los propios bancos no le entregan la documentación «histórica» del préstamo).

En síntesis: considero que lo esencial a tener en cuenta es la defensa de la vivienda única, sin interesar la causa de la ejecución. No se trata de premiar al moroso, por supuesto, sino de revisar en detalle cada caso particular, permitiendo que el acreedor cobre sobre la base de un acuerdo que siempre estará garantizado por el inmueble, pero asegurando, al mismo tiempo, que la familia del demandado pueda reorganizarse y rehacer su vida preservando la casa, que es también la de los hijos que habitan en ella.

Alentar la venta en subasta de una vivienda familiar única implica no sólo darle de comer en la boca a la rapiña que siempre sobrevuela esos actos a la espera de poder llevársela a precio vil (razón por la cual seguramente ni el ejecutante percibirá íntegramente sus acreencias, ni el deudor cancelará su deuda, por lo que seguirá esclavizado a la misma), sino que además significa -lisa y llanamente- poner en la calle a toda una familia, potenciando índices de pobreza que ya no se soportan y extendiendo los límites de una marginalidad social vergonzante y dolorosa.

Hace falta, entonces, poner en marcha un sistema protectorio integral (legislativo y judicial) alrededor de la vivienda única:

1) suspendiendo por ley los remates de tales inmuebles, bastando con acreditar el carácter «único» mediante certificación expedida por el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente o (si la propiedad no hubiera sido escriturada por alguna razón) a través de declaración jurada del deudor;

2) verificando, a través de un acta de constatación, que el deudor efectivamente la habita con su familia, y

3) disponiendo, inmediatamente después (ya sea en sede judicial o en el centro de mediación interviniente) la inauguración de un período «distendido» de negociación (sin la presencia siempre amenazadora de una subasta inminente), garantizándoles a las partes la no vulneración de sus derechos, pero promoviendo todas las alternativas posibles para encontrar un camino que ayude a superar definitivamente la cuestión, de la manera más rápida y efectiva, con los mejores beneficios económicos y el menor costo social posible…para todos.

Mario Alvarez