Cómo la reforma tributaria mejorará la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias en Argentina desde 2026
El Decreto 406/2026 introdujo beneficios fiscales para alquileres y venta de inmuebles que mejoran la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. La norma reglamenta exenciones en ganancias y busca dinamizar el mercado de propiedades en Argentina.
La reciente reglamentación del Decreto 406/2026 representa uno de los cambios tributarios más relevantes para el mercado inmobiliario argentino de los últimos años. La norma reglamenta los beneficios incorporados por la Ley 27.802 y establece exenciones en el impuesto a las ganancias para determinadas rentas y operaciones inmobiliarias, con efectos retroactivos al 1 de enero de 2026.
La medida busca incentivar la inversión privada, ampliar la oferta de viviendas y reducir la carga tributaria que históricamente afectó tanto a propietarios como a inversores.
Dos exenciones diferentes: alquileres y venta de inmuebles
Uno de los aspectos centrales de la reforma es que introduce dos beneficios claramente diferenciados.
- Exención sobre los alquileres destinados a vivienda.
Las rentas obtenidas por el alquiler de inmuebles con destino casa habitación dejan de estar alcanzadas por el Impuesto a las Ganancias, siempre que el locador sea una persona física o sucesión indivisa, sin importar la cantidad de inmuebles que alquile.
Hasta la entrada en vigencia de esta reforma, el propietario debía incorporar el resultado neto obtenido por los alquileres dentro de su declaración jurada del impuesto, tributando según su escala correspondiente, por el método de lo devengado, o sea sin importar si cobró o no el alquiler, el mero paso del tiempo generaba que tenga que pagar impuestos. - Exención sobre la venta de inmueble.
La segunda novedad consiste en la exención de los resultados obtenidos por la venta o transferencia de inmuebles para personas físicas o sucesiones indivisas no habitualitas; residentes como no residentes. En otras palabras, la persona que realiza una operación inmobiliaria ocasional deja de tributar por la ganancia obtenida en la venta.
Es importante destacar que la exención no alcanza a quienes desarrollan actividades inmobiliarias de manera habitual ni a determinadas estructuras societarias que continúan tributando bajo las reglas generales del impuesto.
Antes y después de la reforma tributaria inmobiliaria
| Concepto | Situación anterior | Situación actual |
| Alquileres destinados a vivienda | La renta obtenida por personas humanas se encontraba alcanzada por el Impuesto a las Ganancias. | Las ganancias de personas humanas derivadas de la locación o sublocación de inmuebles destinados a casa habitación se encuentran exentas. |
| Definición de casa habitación | No existía una definición reglamentaria específica para esta exención. | Se define como vivienda única, familiar y de ocupación permanente del habitante. |
| Venta ocasional de inmuebles por personas humanas o Cesión de boletos de compraventa | La ganancia obtenida se encontraba gravada, por el impuesto cedular del 15%. | El resultado de la venta o transferencia de derechos sobre inmuebles queda exento. |
| Habitualistas inmobiliarios | Tributaban ganancias por su actividad. | Continúan tributando; la exención no modifica el tratamiento de quienes realizan actividad inmobiliaria habitual. |
| Deducción de alquileres para el inquilino | El locatario podía computar la deducción prevista por la ley. | La reglamentación limita la deducción cuando el locador se encuentra alcanzado por la nueva exención. |
Ejemplo: impacto de la reforma sobre la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Se toman como referencia los siguientes supuestos:
- Valor de compra: $80.000.000
- Alquiler mensual: $600.000
- Ingreso anual por alquiler: $7.200.000
- Horizonte de inversión: 10 años
- Valor de venta al finalizar el período: $120.000.000
- Ganancia de venta: $40.000.000
- Inversor persona humana no habitualista
- Alícuota efectiva sobre renta de alquiler antes de la reforma: 35%
- Impuesto sobre la ganancia de venta antes de la reforma: 15%
| Flujo económico del inversor | ||
| Concepto | Antes de la reforma | Después de la reforma |
| Alquiler anual bruto | $7.200.000 | $7.200.000 |
| Impuesto sobre alquileres | ($2.520.000) | $0 |
| Ingreso anual neto por alquiler | $4.680.000 | $7.200.000 |
| Valor de venta | $120.000.000 | $120.000.000 |
| Impuesto sobre ganancia de venta | ($6.000.000) | $0 |
| Cobro neto por venta | $114.000.000 | $120.000.000 |
| Indicadores de rentabilidad | ||
| Indicador | Antes de la reforma | Después de la reforma |
| Inversión inicial | $80.000.000 | $80.000.000 |
| Ingreso anual neto | $4.680.000 | $7.200.000 |
| Rentabilidad anual neta por alquiler | 5,85% | 9,0% |
| Recupero de la inversión (Payback) | 17,09 años | 11,11 años |
| TIR estimada a 10 años | 8,05% anual | 11,09% anual |
| Mejora de TIR por efecto fiscal | — | +3,04 puntos porcentuales |
¿Qué significa este resultado?
La reforma genera un efecto directo sobre los dos componentes centrales de toda inversión inmobiliaria:
- Mayor renta disponible.
Antes de la reforma, el propietario debía destinar aproximadamente $2.520.000 por año al pago del Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres.
Con la nueva exención, ese importe permanece íntegramente en poder del inversor. - Mayor resultado al momento de vender.
La venta del inmueble generaba una ganancia de $40.000.000, sobre la cual debía tributarse aproximadamente $6.000.000.
Con el nuevo régimen, ese monto también queda liberado de imposición. - El efecto combinado.
Bajo estos supuestos, la inversión pasa de una TIR estimada del 8,05% anual al 11,09% anual, lo que representa una mejora cercana al 40% en la rentabilidad financiera del proyecto.
Asimismo, el plazo estimado de recupero de la inversión se reduce de 17 años a 11 años, una diferencia particularmente relevante para quienes analizan inversiones destinadas a renta residencial.
Consecuencias de la reforma tributaria inmobiliaria
La reglamentación aporta mayor seguridad y previsibilidad para los contribuyentes. Entre los principales efectos pueden destacarse:
- Disminución de la litigiosidad vinculada a la determinación del impuesto.
- Mayor claridad respecto del tratamiento tributario de las operaciones inmobiliarias.
- Incentivo a la formalización de contratos y operaciones.
Asimismo, los asesores deberán revisar cuidadosamente las estructuras patrimoniales utilizadas por los inversores para verificar si corresponde la aplicación de los beneficios. La reducción de la carga tributaria genera incentivos directos sobre la oferta inmobiliaria. Recordemos también que las locaciones con destino casa-habitación están exentas de IVA.
En términos económicos podrían observarse:
- Mayor rentabilidad neta de los alquileres.
- Incremento del atractivo de la inversión inmobiliaria frente a otras alternativas.
- Mayor disposición de los propietarios a incorporar inmuebles al mercado locativo.
- Incremento en el volumen de operaciones de compraventa.
- Revalorización de activos residenciales destinados a renta.
Si bien la menor recaudación tributaria constituye un costo fiscal para el Estado, el objetivo oficial parece orientado a compensarlo mediante un mayor nivel de actividad económica y formalización de operaciones.
¿Qué ocurre con los monotributistas?
La situación de los contribuyentes adheridos al mnotributo merece una consideración especial. En principio, quienes desarrollen actividades de locación dentro del régimen simplificado continuarán tributando conforme a las reglas propias del monotributo.
Sin embargo, la exención en el impuesto a las ganancias adquiere relevancia cuando el contribuyente excede los parámetros del régimen simplificado o cuando posee otras actividades alcanzadas por el impuesto.
Conclusión: una señal favorable para los inversores
El Decreto 406/2026 marca un cambio de paradigma en el tratamiento tributario de los inmuebles en Argentina. La exención de las rentas provenientes de alquileres destinados a vivienda y de las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles reduce significativamente la carga fiscal sobre la inversión inmobiliaria. A ello se suma un contexto de reactivación del crédito hipotecario que puede potenciar la demanda y la actividad del sector.
Si bien aún existen desafíos macroeconómicos y regulatorios que condicionan las decisiones de inversión, el nuevo esquema tributario mejora sustancialmente los retornos esperados y fortalece el atractivo del ladrillo como herramienta de preservación y generación de patrimonio.
Para quienes evalúan ingresar al mercado inmobiliario o ampliar su cartera de activos, la reforma constituye una de las señales más favorables que ha recibido el sector en los últimos años.
(*) Florencia Lema – PG Estudio.
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