Construir cuesta más, pero el precio de las propiedades sube a otro ritmo en la Patagonia Norte
El informe nacional de CEDU y AEV registra desde 2018 una brecha entre el costo de construcción y el precio de venta de las propiedades, mientras que inmobiliarias de Neuquén y Río Negro describen una evolución similar en distintos segmentos del mercado, con diferencias según la ubicación y el tipo de inmueble.
El informe nacional de CEDU y AEV registra desde 2018 una brecha entre el costo de construcción y el precio de venta de las propiedades, mientras que inmobiliarias de Neuquén y Río Negro describen una evolución similar en distintos segmentos del mercado, con diferencias según la ubicación y el tipo de inmueble.
El costo de construir y el precio de las propiedades tuvieron evoluciones diferentes durante los últimos años. En Neuquén y Río Negro, inmobiliarias consultadas por Río Negro Inmobiliario coinciden en que el aumento de los costos no se trasladó en la misma proporción a los valores de venta.
El punto de partida es el informe Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). Según el relevamiento, entre el promedio de 2018 y junio de 2026, el costo de construcción medido en dólares aumentó 77,25%, mientras que el precio de venta de las unidades en pozo subió 5,40%.
La comparación muestra una brecha entre cuánto cuesta construir y cuánto aumentó el precio de comercialización de las unidades nuevas. En el mercado regional, las inmobiliarias consultadas señalan una situación similar, aunque con porcentajes diferentes según cada segmento.
Gabriel López, broker de RE/MAX Oportunidades, señaló que los precios de las propiedades nuevas y usadas no acompañaron el aumento del costo de construcción. Según explicó, “el mercado inmobiliario actual impone sus condiciones: el valor de venta está determinado estrictamente por la oferta y la demanda, impidiendo trasladar el aumento del costo de construcción al precio final si los compradores no responden”.
Además, agregó: “Esta dinámica se ve agravada por la oferta de unidades usadas, cuyos valores se sitúan entre un 20% y un 30% por debajo de los emprendimientos nuevos, profundizando el estancamiento de los precios”, explicó López.
Qué muestra el mercado inmobiliario en la Patagonia Norte
Los datos de operaciones cerradas aportados por López permiten sumar una referencia concreta sobre la evolución de los valores en Neuquén. El relevamiento toma departamentos de dos ambientes del centro de la ciudad, con 39 m² promedio, y muestra una caída del valor por metro cuadrado hasta 2023, seguida de una recuperación. Aun así, entre 2019 y 2026 el precio acumula una baja del 19%.
El dato surge de operaciones efectivamente concretadas y no de precios de publicación. La recuperación de los últimos años, por lo tanto, permitió recomponer parte de la caída, aunque los valores todavía no alcanzaron el nivel de 2019.
| El precio real lo dice el cierre Por Gabriel López, broker de RE/MAX Oportunidades  |
| Analizando operaciones cerradas —no publicaciones— de departamentos de 2 ambientes en el centro de Neuquén (39 m² promedio), el ciclo es claro. En 2019 el m² se vendía a USD 2.778. La caída fue sostenida hasta el piso de 2023: USD 1.529, un 45% menos en dólares. En 2025 llegó la recuperación: 44% de suba en un año, con el valor estabilizado en USD 2.237 el m² en 2026. El dato de punta a punta: entre 2019 y 2026, el m² acumula una baja del 19%. Hoy el mercado está en el 81% de su pico histórico. ¿Qué significa? Para el comprador, el piso ya quedó atrás: la unidad que en 2023 cerraba en USD 52.000 hoy cierra en USD 85.000. Para el vendedor, tasar a valores de 2019 es quedar 19% arriba de la realidad. Y una propiedad fuera de precio no se vende: se publica. |
En Roca, Barda Sur también observa diferencias entre los segmentos. En torno a las propiedades usadas, Lisandro Peruzzi, asesor inmobiliario y licenciado en Comercio Exterior, señaló que las casas tuvieron movimientos de alrededor del 20% o superiores desde 2018, mientras que en departamentos mencionó casos con aumentos de entre 10% y 15%, y algunos de hasta 20%.
En los terrenos destinados a vivienda, Peruzzi indicó que prácticamente no hubo movimiento generalizado desde 2018. En cambio, observó un mayor movimiento en edificios y torres. Sobre el costo de construcción, estimó de manera preliminar un aumento cercano al 80% desde 2018. Sin embargo, afirmó que “esto no se vio reflejado” en los precios de las propiedades, y agregó: “Se está vendiendo por debajo del valor de construcción”.
La diferencia entre unidades nuevas y usadas también aparece como una referencia. Según López, las propiedades usadas en Neuquén pueden ubicarse entre 20% y 30% por debajo de los emprendimientos nuevos. Por otro lado, en cuanto a las unidades en pozo, Peruzzi señaló que hay poca oferta en Roca y consideró que existe margen para desarrollar ese segmento. “Hay muy poco en Roca y creemos que hay buena perspectiva o buena proyección porque es una manera de financiarse”, explicó.
La demanda completa el escenario. López vinculó la posibilidad de trasladar los mayores costos con la respuesta de los compradores, mientras que Peruzzi describió la demanda en Roca como “tibia”. “Le está costando al mercado aceptarlo”, sostuvo, y señaló que las propiedades con valores más atrasados son las que primero encuentran compradores.
El costo de construcción y el empleo
Según el informe Metadato de CEDU y AEV, los despachos de cemento se recuperaron desde marzo y se mantuvieron relativamente estables entre abril y junio, aunque todavía se ubican 14,53% por debajo del máximo de 2025.
El empleo registrado en empresas constructoras creció 0,46% entre enero y abril, pero permanece 17,62% por debajo del promedio de 2023. El relevamiento también señala que los precios de las unidades en pozo aumentaron menos que los costos de construcción durante el período analizado.
| El crédito hipotecario es más conveniente |
| La relación entre la cuota de un crédito hipotecario y el precio de alquilar una vivienda equivalente alcanzó en junio el valor más bajo desde diciembre de 2024, y ha mejorado de manera ininterrumpida a lo largo de 2026. Así lo revela el Índice de Propensión de Acceso al Crédito Hipotecario, que elaboran trimestralmente la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). |
En el mercado regional, las referencias de RE/MAX y Barda Sur apuntan en la misma dirección: los mayores costos no se trasladaron completamente a los valores de venta.
La diferencia, de acuerdo con las inmobiliarias, cambia según la localidad, la ubicación y el tipo de propiedad. Así, mientras algunos segmentos registraron recuperaciones en los últimos años, otros permanecen por debajo de los valores de períodos anteriores.
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