Tips para saber elegir un buen terreno



La primera decisión que debe afrontarse a la hora de iniciar un proyecto de construcción, sea familiar o destinado a inversión, es la localización: ¿donde construir?

Por distintos motivos, no se trata de una decisión menor, ya que la elección será determinante para el resto del proyecto, y una vez emprendida una operación de compra con pagos de por medio, es mucho más difícil dar marcha atrás. La decisión adoptada tendrá consecuencias en el largo plazo, para bien o para mal. Hay un sin número de elementos que pueden ser analizados de antemano, evitando malos tragos en el futuro.

A continuación, una serie de tips a tener en cuenta a la hora de elegir el terreno adecuado, en base a las necesidades que presenta cada caso en particular.

Dimensiones

El primer aspecto a considerar al momento de elegir, es la dimensión del terreno. Habitualmente, la mayoría de los desarrollos ofrece lotes de 10x30 metros. Sin embargo, existen barrios en que las dimensiones son mucho más amplias, lo cual permite luego subdividir en dos parcelas, o bien pensar en un proyecto diferente, con más verde y espacios al aire libre.

Finalidad

El fin para el cual se utilizará el lote es determinante para su elección. La decisión no es la misma si el terreno se adquiere para construir la vivienda familiar, para construir dúplex que luego serán puestos en alquiler, o simplemente como una inversión a largo plazo, con el único objetivo de esperar a que el tiempo pase y la propiedad se re valorice a medida que el barrio crece a su alrededor.

Localización

La ubicación del terreno, es un elemento determinante. En este sentido, la cercanía de los servicios básicos como cloacas, agua, luz y gas, y de los secundarios como recolección de residuos, internet o televisión por cable, son cosas que si no se tienen en cuenta al principio, más tarde pueden traer dolores de cabeza.

Elegir un barrio abierto o cerrado, tampoco es una decisión trivial. Los barrios cerrados suelen requerir luego el pago de expensas. La vista que se obtenga desde el balcón de la nueva vivienda, o los ruidos que se deban soportar al habitarla, están directamente relacionados con la ubicación del loteo. En este sentido, es muy diferente elegir un lote cercano a una arteria principal, lo que supone más movimiento y por ende más ruido, que uno emplazado al fondo del barrio, lo que puede resultar mucho más tranquilo, pero quizá más inseguro.

Orientación

La posición del lote en referencia al lugar donde sale y se pone el sol, afectará luego la forma en que se ubiquen los ambientes de la construcción, a fin de lograr una mejor luminosidad. Así, como el sol viene desde el norte, en general los ambientes principales de una vivienda se volcarán hacia ese punto cardinal. Si el frente del lote da al norte, los ambientes principales darán al frente y el fondo tendrá sombra, complicando más tarde, la ubicación de una pileta o un quincho. Si por el contrario, el frente da hacia el sur, toda la vivienda se volcará hacia el fondo, generando un jardín soleado y un frente con pocas ventanas. Es crucial tener este ítem en cuenta al momento de elegir la parcela en u n loteo.

Urbanidad

Un dato muy relevante, es la cercanía del lote respecto a la ciudad, y a las actividades que requiere la vida cotidiana.

Establecer la distancia hasta el lugar habitual de trabajo, la escuela de los chicos, la estación de servicio o el cajero automático más cercano, es clave para decidir.

De igual forma, asegurarse de la proximidad respecto a los servicios básicos de emergencia, como bomberos, ambulancia o policía, es un aspecto por demás importante.

Clima

Pese a que en general la región presenta similares características climáticas, suele haber ciudades con un mayor nivel de precipitaciones. En este sentido, conocer la inclinación del terreno al momento de elegir, es muy importante, especialmente en lugares emplazados en bardas, montes o cerros.

Análisis socio - ambiental

Los vendedores suelen elegir cuidadosamente el horario en que visitan el terreno con los posibles compradores. Un buen ejercicio es dejar la ansiedad de lado, y antes de tomar una decisión, visitar el lote a solas, sin la presencia del vendedor. Lo recomendable es hacer al menos tres visitas, a la mañana, a la tarde y a la noche. De esa forma se obtiene un panorama mucho más acabado del contexto, de los movimientos habituales del barrio, del nivel de ruido a distintas horas, e incluso se puede iniciar un primer contacto con los vecinos con los que quizá haya que compartir una buena parte de la vida en el futuro.

Legales

La proliferación de loteos en los últimos años, en general ubicados sobre antiguas chacras frutícolas, pone a disposición de los compradores excelentes oportunidades, pero también peligrosas trampas. Existen una serie de recaudos imprescindibles antes de cerrar una operación de compra.

Lo más elemental es asegurarse que el inmueble esté libre de gravámenes: hipotecas, embargos impuestos, u otras afectaciones. Más importante aun es asegurarse que quien ofrece el lote sea el dueño o actúe en legítima representación del mismo mediante el poder correspondiente. Otro elemento, es la normativa municipal en cuanto a la localización. Es habitual encontrar loteos en lugares no habilitados, cuya venta se cataloga de “oportunidad”, pero que en realidad se realiza “a la espera” de que la comuna habilite la urbanización. Se trata de una irregularidad grave, que puede afectar notablemente si la intención es construir una vivienda para habitar de forma inmediata.

Precio

Aunque suele ser lo primero que se mira, debiera ser el último de los factores a considerar. El cúmulo de todos los elementos mencionados anteriormente, es lo que termina configurando el precio de la parcela, y puede ofrecer una noción acabada de si el precio que se pide es acorde.

En general, mientras más cercano esté el lote a zonas comerciales, residenciales o céntricas, a los centros urbanos más grandes, a arterias troncales, o a los servicios esenciales, más alto será el precio. Es factible tambien, que en ciudades donde existen pocos lotes, el precio de un lote de iguales dimensiones y servicios, sea mucho más caro que en una ciudad donde abundan los loteos.

Así por ejemplo, un terreno en la zona periférica de Neuquén o en la zona de Fernández Oro puede oscilar entre $300.000 y $500.000, mientras que un terreno de las mismas dimensiones en la zona noreste de Cipolletti puede costar más de $800.000.

Datos

Elegir el lugar en el que se iniciará un proyecto de construcción, implica tener en cuenta aspectos que parecen triviales, pero que inciden en el éxito final.

La luminosidad que podrá lograrse en la casa, la pendiente del terreno, o el nivel de ruidos del contexto, son elementos muy importantes.

Para tener en cuenta

antes de decidir

Datos

10 x 30 mts.
Es la medida estandar en la mayoría de los loteos. Existen terrenos de mayor dimensión, que permiten una sub división.
3
Las visitas que se recomienda hacer al terreno, en diferentes horarios, antes de comprar.
$300.000
El precio más bajo en las zonas más alejadas y con menos servicios. En zonas cercanas a los centros urbanos se pide hasta $1.000.000.
Elegir el lugar en el que se iniciará un proyecto de construcción, implica tener en cuenta aspectos que parecen triviales, pero que inciden en el éxito final.
La luminosidad que podrá lograrse en la casa, la pendiente del terreno, o el nivel de ruidos del contexto, son elementos muy importantes.
El estado de desarrollo del loteo. Si el barrio es muy nuevo, el costo del tendido de iluminación, cloacas y cordón cuneta, será otro ítem a pagar, además del terreno.
Potencial. La mejor forma de ver un terreno, es con visión de futuro. Hay que tener en cuenta proyectos próximos de asfalto, escuelas, hospitales y/o comercios.
Oportunidad. La impaciencia nunca es buena consejera. A veces es mejor saber esperar. Las oportunidades pueden estar a la vuelta de la esquina.

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