¿Qué ciudad construimos cada vez que aceptamos una excepción?

Todos conocemos alguna situación de un edificio que supera la altura permitida, un lote que cambia de uso o un emprendimiento autorizado mediante una ordenanza especial. Casi siempre la explicación es la misma: se trata de una excepción. El problema aparece cuando las excepciones dejan de ser extraordinarias y se convierten en la forma habitual de gestionar el crecimiento urbano.

La planificación existe para establecer reglas claras sobre cómo debe desarrollarse una ciudad. Define dónde conviene crecer, qué sectores deben preservarse, qué infraestructura será necesaria y bajo qué condiciones pueden transformarse los distintos espacios. Su principal función es ofrecer previsibilidad y garantizar que las decisiones respondan al interés general y no a circunstancias particulares.

Sin embargo, en muchas ciudades las normas urbanísticas han perdido ese papel ordenador. La ausencia de planes vigentes, o la falta de actualización de los existentes, suele derivar en una sucesión de excepciones y ordenanzas dictadas para resolver casos específicos. Cuando esto ocurre, la norma deja de orientar el desarrollo y comienza a adaptarse a cada expediente.

Las consecuencias no son menores. Desde el punto de vista jurídico, disminuye la seguridad normativa y aumenta la discrecionalidad en la toma de decisiones. Desde la perspectiva urbana, cada excepción modifica densidades, demanda infraestructura, altera la movilidad y transforma el valor del suelo. Lo que parece una decisión puntual termina produciendo efectos que alcanzan a toda la ciudad.

Este fenómeno también tiene una dimensión económica. Muchas excepciones generan importantes incrementos en el valor de determinados inmuebles. Una mayor edificabilidad, un cambio de uso del suelo o la incorporación de un área al tejido urbano pueden aumentar significativamente el valor de una propiedad sin que ese beneficio provenga del esfuerzo de su propietario. En urbanismo, ese incremento se conoce como plusvalía urbana.

Por esa razón, la recuperación de parte de ese mayor valor no constituye un «peaje urbanístico», como a veces se plantea. Responde al principio de que una valorización generada por decisiones públicas o por el desarrollo colectivo de la ciudad puede contribuir, en parte, a financiar nuevas obras e infraestructura para toda la comunidad. La propiedad privada es un derecho fundamental, pero nuestro ordenamiento jurídico reconoce que cumple una función social y que debe ejercerse en armonía con el interés general.

La otra cara del problema, menos visible y no menos importante es la pérdida de previsibilidad para quienes tomaron decisiones confiando en las reglas existentes. Una persona puede comprar un lote porque la normativa establece determinadas condiciones para ese sector: una zona residencial exclusiva, cierta altura máxima, una determinada densidad o usos restringidos. Esa decisión de inversión se toma sobre la base de esas reglas y de las características del entorno.

¿Qué sucede si, tiempo después, una excepción permite que el lote lindero construya un edificio de cinco pisos? La modificación puede alterar el paisaje, las condiciones de asoleamiento, las vistas, la privacidad, el tránsito y la demanda sobre los servicios. Pero también puede modificar el valor económico del inmueble que se compró bajo aquellas condiciones originales.

Para un ciudadano común, esto plantea una pregunta fundamental: ¿cómo puede planificar una inversión, construir su vivienda o decidir dónde vivir si las reglas que determinan el valor y las condiciones de su propiedad pueden cambiar caso por caso?

La planificación urbana no debería garantizar que el entorno permanezca congelado para siempre, pero sí debería ofrecer un marco razonablemente previsible sobre cómo puede transformarse. Sin previsibilidad, no solo se afecta la confianza en las normas: también se dificulta que ciudadanos, familias y empresas puedan tomar decisiones económicas de largo plazo.

En el Alto Valle, este debate adquiere una dimensión aún mayor. Aunque las decisiones urbanísticas continúan tomándose principalmente desde cada municipio, el territorio funciona desde hace décadas como un sistema integrado. Las personas viven en una ciudad, trabajan en otra, utilizan servicios distribuidos en distintas localidades y se desplazan diariamente por una red regional construida sobre el sistema de riego, las rutas, la energía y otras infraestructuras comunes.

 Cuando un municipio modifica de manera aislada las reglas del uso del suelo, sus efectos rara vez quedan dentro de sus propios límites. Impactan sobre el mercado inmobiliario, la localización de actividades, la movilidad y la demanda de infraestructura de toda la región. Los procesos territoriales ya son regionales; nuestras herramientas institucionales, en cambio, siguen siendo predominantemente locales.

El desafío no consiste en eliminar las excepciones, que siempre serán necesarias en situaciones verdaderamente justificadas. El desafío es recuperar la capacidad de planificar, actualizar los instrumentos urbanos y construir mecanismos de coordinación regional que permitan ordenar un territorio cada vez más interdependiente. Porque cuando la excepción reemplaza al plan, la ciudad pierde previsibilidad, el interés particular gana terreno sobre el interés colectivo y el desarrollo deja de responder a una visión compartida de futuro.

 Para pensar como ciudadanos, más allá de las discusiones técnicas, hay algunas preguntas simples que vale la pena hacernos como habitantes de nuestras ciudades:

¿Sabemos cuáles son las reglas que definen qué se puede construir en nuestro barrio?

¿Qué pasa cuando esas reglas cambian para resolver un caso particular?

¿Quién se beneficia cuando una decisión pública aumenta el valor de un terreno?

¿Quién paga la infraestructura necesaria para sostener ese nuevo crecimiento?

¿Estamos planificando la ciudad que queremos habitar dentro de veinte años o simplemente resolviendo los problemas que aparecen hoy?

¿Qué decisiones deberían pensarse a escala municipal y cuáles requieren necesariamente una mirada regional?

¿Qué ciudad estamos construyendo cada vez que aceptamos una excepción?