La emergencia habitacional en Bariloche sigue en deuda: cuestionamientos al primer loteo social
El proyecto presentado por un grupo inversor para generar un bario privado al pie del cerro Otto ofrece en canje tierras para un loteo social. El trámite está detenido en el Concejo.
La urbanización cuestionada se extenderá sobre tierras ubicadas al sur del cerro Otto. (archivo)
La ordenanza que declaró la emergencia habitacional en Bariloche fue aprobada a fines de febrero y está próxima a caducar, pero todavía el intendente Walter Cortés no consiguió sacarle provecho y aprobar algunos de los loteos sociales que prometió generar con ese marco normativo.
La propuesta más avanzada es la que impulsa un grupo de inversores interesados en obtener “parámetros urbanísticos” para un barrio privado en el faldeo sur del cerro Otto, a cambio de ceder al municipio otras tierras en la zona este para desarrollar un loteo social de 274 unidades.
El trámite exprés que el Ejecutivo imaginó para el proyecto tropezó en el Concejo con numerosas objeciones, fundadas en las condiciones de fragilidad ambiental del faldeo donde los privados quieren desplegar el fraccionamiento.
El negocio en juego se mide en millones de dólares. Los desarrolladores del llamado “Fideicomiso Nuevo Bariloche” ya lo habían impulsado con el gobierno anterior, del exintendente Gennuso, quien tampoco consiguió el apoyo suficiente en el Concejo y los organismos técnicos. En aquel momento debía cumplir con las pautas del denominado Rango III del Código Urbano, que demanda evaluaciones estrictas, la intervención del Consejo mixto de Planeamiento Estratégico y un llamado a audiencia pública.
La Emergencia Habitacional estableció una simplificación de ese trámite, omite la audiencia pública, pero obliga al privado a garantizar en compensación por la plusvalía obtenida extensiones de tierra equivalentes al 15% de la superficie comercializable en el planteo, para aplicarla a loteos sociales. La ordenanza permite que esas parcelas tengan ubicación “extrapredial” y establece que la infraestructura de servicios básicos del loteo social debe ser costeada por el inversor.
Cortés presentó esa fórmula como la llave maestra para descomprimir la demanda habitacional de quienes no pueden acceder a la vivienda propia en el mercado inmobiliario, que se cuentan por miles, y que el municipio hoy no puede satisfacer ´por falta de tierras.
El barrio privado en análisis estaría ubicado en tierras que pertenecen a Roberto Stella y a Martín Sánchez Calvete, sobre una superficie de 216 hectáreas. El planteo urbanístico propone desplegar allí 560 unidades residenciales, individuales y colectivas, en parcelas de tamaños iguales o superiores a los 600 metros cuadrados.
Al loteo de uso social se destinaría un predio de 10,1 hectáreas emplazadas sobre la ruta de Circunvalación, que hoy pertenecen a la firma Argovis SA y que permitirían desplegar 274 lotes de 200 m2, que Cortés prometió asignar por sorteo, a través del Instituto Municipal de Tierras y Viviendas.
Un proyecto controvertido
La secretaria de Planeamiento Territorial, Sofía Maggi, dijo que la fracción donde se emplazaría la urbanización Nuevo Bariloche “está loteada desde hace mucho tiempo”, pero necesita un cambio de indicadores para tornarse rentable. Hoy, según la normativa vigente, solo admite usos de tipo rural o forestal.
Los concejales no son ajenos a esa cuestión y las controversias resultantes han impedido hasta ahora el avance del proyecto. En la última reunión mixta de las comisiones de Obras Públicas y de Gobierno y Legales el Ejecutivo llevó un rediseño del texto y esperaba obtener dictamen, pero todo se trabó ante las objeciones técnicas y hoy el panorama es incierto.
La concejal Julieta Wallace (Incluyendo Bariloche) señaló durante el debate que el proyecto colisiona de lleno con legislación vigente como la de bosques protectores y una resolución municipal dictada hace varios años que define esa área como de “vulnerabilidad ambiental”. Señaló que resultaría imposible avanzar sin un plan ordenador. Dijo que los mapas de bosques a disposición “pintan” esas tierras de rojo o de amarillo, es decir que la construcción está prohibida o fuertemente limitada.
Su par de JSRN Natalia Almonacid, sugirió que el proyecto en análisis podría ser justamente un elemento “ordenador”, pero no logró mayor consenso.
Wallace consideró que la propuesta en general es “endeble” y advirtió que para el loteo social propuesto en el Este, lindante con la Circunvalación “hoy no hay factibilidad de agua”, de modo que aun si el privado construye la red interna, no estaría garantizado el servicio. Con la electricidad ocurre lo mismo.
También observó que el proyecto reformulado propone conceder parámetros urbanísticos para una superficie mayor a la necesaria, con otras parcelas de los mismos propietarios pensadas para futuros desarrollos, una de ellas denominada “Piedras Blancas”. Esto último también fue cuestionado por el concejal Facundo Villalba (Primero Río Negro).
El dictamen quedó demorado y el presidente del Concejo, Gerardo del Río (PUL) propuso una visita de los propios concejales a las áreas involucradas, como última jugada en la búsqueda de “generar los consensos”.
Wallace aclaró que por un principio general contenido en la Carta Orgánica, en materia de legislación ambiental no se admite la regresividad, es decir que no se pueden dictar normas que eliminen un estatus protectivo ya concedido. “Es cierto que hacen falta viviendas, pero no se puede avanzar de este modo”, opinó.
Wallace pidió también que la comisión del Concejo cite a la subsecretaria provincial de Recursos Forestales, Claudia Contreras, con el fin de aclarar dudas, pero tampoco tuvo eco entre sus pares.
La pulseada inconclusa
No solo desde la oposición, también los oficialistas son conscientes de que el proyecto no debería ofrecer flancos débiles desde el punto de vista ambiental, “a fin de evitar planteos judiciales”.
Como un adelanto de esas posibles derivaciones, el concejal Leandro Costa Brutten ya presentó la última semana un escrito al Tribunal de Contralor en el que solicita dictamen “urgente e inmediato” sobre el proyecto de “redistribución predial” en el cerro Otto, “en virtud del grave incumplimiento y la contradicción al marco legal cumplimentado por los funcionarios actuantes”.
Sus razones también apuntan sobre la definición del cerro Otto como de “vulnerabilidad ambiental”, la prohibición de nuevos loteos en la zona oeste y el contraste entre el proyecto y la ordenanza que aprobó el primer “plan estratégico para el desarrollo integral de Bariloche”, según el cual el área comprendida es “no urbanizable”.
Sofía Maggi insistió en que los planteos urbanísticos se ajustan a lo reglado y cumplen con “el espíritu” de la Emergencia Habitacional al establecer, entre otros puntos, la obligatoriedad del desarrollador para iniciar las obras de infraestructura “primero en el loteo social”.
Definiciones que no terminan de convencer
El gobierno no pierde la esperanza de conseguir los votos para aprobar el proyecto “Nuevo Bariloche” y asegurarse el loteo social. A pesar de los obstáculos surgidos, no deja de enviar funcionarios a las comisiones del Concejo y presentó días atrás un “reformulado”, aunque está lejos de cerrar todos los interrogantes.
En los fundamentos del proyecto buscó dejar constancia del impacto que tendría en las soluciones esperadas por los demandantes de vivienda.
“Es indudable que Bariloche por un lado cuenta con un déficit habitacional que requiere el desarrollo de zonas aptas y con infraestructura de servicios necesarios para abastecer a la población -dice uno de los párrafos-, y por otro, con un contexto ambiental complejo, que requiere un profundo análisis y responsabilidad en la toma de decisiones”.
Más adelante esgrime otras razones, opuestas a lo que sostienen los críticos: “el complemento urbano planificado es beneficioso para el medio ambiente en tanto ordena el desarrollo urbano y controla la presión desmedida de áreas frágiles”.
Sostiene que el barrio privado que proyectan asentar al pie del Otto se condice con el tratamiento recomendado para “las zonas de paisajes y bordes” en el plan Estratégico Integral de Desarrollo, aprobado en 2015.
“Desde el punto de vista socio ambiental es una propuesta que aporta soluciones ordenadas a este sector que conforma el límite entre el Alto Botánico y El Frutillar”, señala el proyecto de ordenanza. Y pondera que el plan urbanístico ideado es “una primera respuesta a la problemática habitacional de la ciudad”, y que incluye alternativas “para distintos segmentos socioeconómicos”.
La ordenanza que declaró la emergencia habitacional en Bariloche fue aprobada a fines de febrero y está próxima a caducar, pero todavía el intendente Walter Cortés no consiguió sacarle provecho y aprobar algunos de los loteos sociales que prometió generar con ese marco normativo.
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