Neuquén: Contratos “infirmables”, tierras revalorizadas y deudas millonarias

El acceso a la tierra es, sino la principal, una de las mayores deudas sociales de Neuquén. Son tan desiguales las oportunidades en la capital provincial que conviven escenarios como el de principios de año, de una masiva ocupación de terrenos en la meseta por familias de escasos recursos; con la foto de los últimos días, de la falta de respuestas del barrio cerrado Rincón Club de Campo por la apropiación de 8 hectáreas y el cierre del acceso a la costa del río Neuquén.

Sin embargo, no son los únicos ejemplos que puedan rastrearse.

Recientemente el Municipio realizó intimaciones por un monto total, según confirmaron, de 450 millones de pesos. Corresponden a la venta y licitación de lotes y tierras realizadas en la anterior gestión comunal y que acumulaban deudas y atrasos. Para tener una idea del monto, es incluso superior al destinado para la construcción del plan de 251 viviendas en Valentina Norte.

La gestión del fallecido intendente Horacio Quiroga comenzó a vender terrenos fiscales en 2016 con el objetivo de destinar esos fondos la obra pública. Varios de los lotes forman parte del corredor Leloir-Doctor Ramón que terminó por convertirse en uno de los sectores inmobiliarios más cotizados de la capital neuquina con un exclusivo hotel, un hipermercado, un shopping, varias torres de departamentos y valor de metro cuadrado muy cercano al de coquetas zonas del país como Puerto Madero.

Parte de la deuda detectada por la gestión de Mariano Gaido se corresponde con una de las últimas licitaciones que fueron, en su mayoría, tierras que dan continuidad a ese corredor inmobiliario y que, paradójicamente, se valorizaron notablemente con la obra del Nodo Vial y cuyos fondos deberían haber salido de la misma venta de los lotes.

En esa compulsa de diez terrenos (Licitación 1/2018) , resultaron beneficiadas cinco empresas constructoras con antecedentes predominantes en la obra pública local: el club de la obra pública como se la reconoce en los pasillos de la política local. Sin embargo, más allá de la deuda detectada también se conocieron detalles significativos de la operatoria.

Los contratos de compraventa, a los que accedió Río Negro, incluyen algunas cláusulas que llamaron la atención de funcionarios y hasta de operadores del mercado inmobiliario, algunos los consideraron “infirmables”. Los papeles, que llevan la firma del exjefe comunal, del exsecretario de Coordinación (y actual concejal) Marcelo Bermúdez y la exsecretaria de Desarrollo Humano (y actual funcionaria de CALF) Yenny Fonfach, tienen diez cláusulas, pero hay, al menos dos, que resaltan.

La cláusula ocho establece que en caso de atraso los intereses se calcularán diariamente (0,1%) pero por sobre el valor total de venta de la tierra, es decir, el monto inicial no la cuota o el saldo. La cláusula 9 agrega otra rareza inmobiliaria: el Municipio podía rescindir el contrato con solo el atraso de dos cuotas impagas.

Las agresivas restricciones podrían hacer suponer dos cosas: que la administración buscaba blindar celosamente sus cuentas o que estaba garantizada una falta de control. El tiempo se inclinó pareció darle la razón a la segunda opción porque parte de esos terrenos fueron intimados por mora.

Por los 111.492 m2 cuadrados licitados, donde por cada bloque hubo casi oferentes únicos, el Municipio informó en 2018 que ingresarían 157.483.682 pesos. La letra de los contratos se la adjudican a un colaborador extrapartidario de la gestión municipal.

Por ordenanza los fondos obtenidos quedaban bloqueados para obras pluvioaluvionales, entre ellas el Nodo Vial. La obra, que se hizo en el tiempo récord de 256 días, fue gestada por la gestión de Quiroga e inaugurada por la de Gaido. Costó, según se informó, 340 millones de pesos.

Está claro que solo con la venta de los terrenos no se alcanzaba a cubrir los costos de los trabajos, pero si se detectaron atrasos e incluso los contratos se firmaron en noviembre de 2018 y por un plazo de 18 meses, estaba claro que los fondos para la obra, que además terminó revalorizando los terrenos licitados, no iban a alcanzar. La prioridad que tuvo esa obra seguramente obligó a la gestión a postergar otros proyectos en varios puntos de la ciudad.

Los adquirentes tuvieron un valorización de sus tierras antes de terminar de pagar sus compromisos. Los precios pagados varían de acuerdo a la ubicación pero van desde los 700 a los 7000 pesos por metros cuadrados.

Este medio no pudo conseguir tasaciones actualizadas, pero los consultados no dudaron reconocer que esas tierras multiplicaron su valor. Entre los terrenos vendidos hay casi de todo: desde dimensiones tipo vivienda familiar de 500 metros cuadrados, hasta predios de casi 30 mil metros cuadrados, repartidos entre el sector oeste del Nodo Vial, la calle Albardon (detrás del shopping) y la vera de la Ruta 7.

Incluso, por esas casualidades de la vida, aparece casi como un irónico autohomenaje que la firma CN Sapag se haya quedado con un lote en la calle Elías Sapag.

Este medio consultó al secretario de Finanzas del Municipio, Fernando Schpoliansky, por las intimaciones realizadas y el funcioario confirmó que en lo que va del año se enviaron notas a distintos adquirentes por la suma de 450 millones de pesos. En su mayoría a los adjudicatarios de la mencionada licitación.

El funcionario explicó que para encontrar los atrasos debieron hacer un trabajo casi manual porque “los boletos no estaban cargados en el sistema de Ingresos Públicos la Municipalidad”.

La desprolijidad implica técnicamente que no esté cargado el devengamiento por la venta de tierras fiscales.

“Incluso también detectamos que muchos habían pagado, pero esas cancelaciones no estaban imputadas”, explicó Schpoliansky y agregó que eso no permitió detectar pagos tardíos, parciales y moras. También reconoció que la mayoría eran proveedores de obra pública del Municipio por lo que para la regularización acordaron, en principio, retenciones parciales de pagos y luego las cancelaciones.

El funcionario confirmó que si bien los boletos de compra venta lo permiten no pensaron en recurrir a las restituciones de los terrenos por la necesidad de maximizar los ingresos producto de la crisis por la pandemia.

El secretario de Finanzas del Municipio de Neuquén, Fernando Schpoliansky, confirmó a Río Negro las intimaciones realizadas por los atrasos en la cancelación de los contratos firmados por las ventas de tierras.

P- ¿Qué significa que los boletos no estaban cargados?

R- Cuando revisabas el sistema de ingresos públicos no estaba el devengamiento porque no se había cargado la operación. De esa manera no se sabe, como puede pasar con una patente, si hay deuda, atraso o cumplimiento.

P- ¿Podrían haberse recuperado los terrenos?

R- Lo que interpretamos es que fueron contratos que nunca se buscaron cumplir. Un boleto de compraventa que parece difícil de aceptar, que luego no se cumplió (hubo moras superiores a los dos meses que habilitan la restitución) y que, además, no se cargó en el sistema de gestión de la Municipalidad para poder hacer un seguimiento.

P- Si la obra (Nodo Vial) terminó antes de que se paguen los terrenos, ¿Se afectaron fondos de otros proyectos?

R- Puede que se haya realizado una reasignación. Eso debería estar discriminado en la rendición de gastos del 2019 que aprobó el Deliberante.

Homiquen S.A.

2.900 metros cuadrados. 21.440.397 pesos. Ubicación: detrás del hipermercado Coto y el Shopping Comahue, a la vera de calle Albardón.

Servipet SA-Braco SRL- EYB SA Condominio:

3.000 metros cuadrados. 21.961.000 pesos. Ubicación del lote: detrás del hipermercado Coto y del Shopping Comahue, a la vera de calle Albardón.

2.490.000 pesos. Ubicación: barrio Terrazas del Neuquén.

58.853 metros cuadrados. 35.715.000 pesos. Ubicación del lote: entre barrio 14 de octubre y cañadón de las cabras, a la vera de Ruta 7.

Codam SA.:

3.450 metros cuadrados. 25.531.933 pesos. Ubicación del lote: Calle Albardón y ruta 7.

CN Sapag:

2.848 m2. $5.064.044. Ubicación: Dr. Ramón y E. Sapag, acceso Alta Barda.

12.201 metros cuadrados. 21.475.308 pesos. Ubicación del lote: Dr. Ramón y E. Sapag.

Emcopat SA.

27.708 metros cuadrados. 17.760.000 pesos. Ubicación: Entre barrio 14 de octubre y Ruta 7.

532 metros cuadrados. 940.000 pesos. Ubicación del lote: Calle Padre Stefenelli, detrás de los cines Villages.

No es nuevo en Neuquén que se hable del “club de la obra pública” por un grupo de entre cinco y siete constructoras que, por su poder de lobby y capacidad técnico financiera, son las que suelen arrasar con las licitaciones públicas locales y provinciales. En la mayoría de los casos beneficiadas por el compre neuquino. También, algunas de ellas, consiguieron adjudicarse proyectos en provincias vecinas y compulsas nacionales. Es decir que tienen una superlativa capacidad económica.

En ese sentido resalta más el allanado negocio que consiguieron con la licitación de las tierras alrededor del Nodo Vial y la Ruta 7. La incorporación del pago en cuotas fue una de las más destacadas. El plazo de 18 meses les hizo recordar, a quienes analizaron el tema, al famoso plan de financiamiento para electrodomésticos lanzado por el gobierno nacional: Ahora 18. Sin embargo, pese a la flexibilidad en los pagos se registraron atrasos y mora.

Los contratos firmados, que parecen tener una excesivo celo para resguardar el patrimonio público, en la práctica también parecieron gozar de las mieles de la flexibilización porque aún existiendo condiciones para una rescisión, nunca hubo intención por parte del municipio, en la pasada y actual gestión, de llevarlo a cabo.

Lo mismo ocurrió con los exorbitantes intereses. A tal punto fue la firma descontracturada de contratos que a simple vista los términos parecen leoninos, pero cuando llegaron las intimaciones del Municipio, varias empresas recurrieron a sus estudios jurídicos consultando si la intención por parte de la comuna de aplicar lo que habían ellos mismo firmado era viable o no. Es decir, que podría especularse que jamás pensaron en tener que verse atados al documento.

Incluso dos de las firmas adjudicatarias de terrenos fueron parte de la UTE que ganó la licitación para hacer la obra del Nodo Vial que terminó, en tiempo récord, de revalorizar los terrenos adquiridos a valores fiscales.