Alquiler temporario en la cordillera: crece la presión y residentes no encuentran donde vivir
En Bariloche hay cerca de 2.000 propiedades disponibles y la oferta creció 220%. San Martín de los Andes tiene un tercio, pero genera más rentabilidad. En las ciudades turísticas evidencian que se reduce la propuesta permanente y eso afecta a los inquilinos de manera directa. Piden medidas al Estado para solucionarlo.
En la plataforma digital Airbnb hay cerca de 2.000 propiedades para alquiler temporario en Bariloche, la mayoría departamentos. Foto: Chino Leiva
El crecimiento del alquiler temporario presiona y agrava el problema del acceso a la vivienda para los residentes de ciudades como Bariloche o San Martín de los Andes, donde la explosión de este segmento, atado exclusivamente al turismo, arroja cifras exorbitantes con la facturación de 3,5 millones de dólares en estas propiedades solo en un mes o el incremento de la oferta en un 220% en menos de un año y medio.
Un estudio del consorcio de cooperación CEM, conformado por las universidades Metropolitana para la Educación y el Trabajo, Arturo Jauretche y de Hurlingham, analizó el comportamiento de los alquileres temporarios de la plataforma Airbnb, donde hay 30.000 ofertas activas de propiedades temporarias en todo el país.
“La evidencia sobre los impactos de los alquileres temporarios a través de plataformas digitales es masiva y global. Actualmente, en todas las ciudades en las cuales se han desplegado se ha agravado el problema del acceso a la vivienda para quienes habitan los territorios”, concluyó el estudio que refleja datos actualizados al mes de abril y en sus mediciones incluyó a Bariloche, San Martín de los Andes, Villa La Angostura y Neuquén.
Según el estudio, Bariloche es la segunda ciudad del interior del país en cantidad de propiedades disponibles en la plataforma para alquileres temporarios, con 1.945, y la oferta activa creció un 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023. San Martín de los Andes se ubica en el puesto 10 con 687 propiedades; Villa La Angostura tiene 370; y Neuquén 173.
La ganancia para quien ofrece un departamento o casa en alquiler temporario en la ciudad rionegrina es de 1.700 dólares por mes (en enero) por propiedad y la cifra aumenta a 2.100 dólares en invierno. Un dato llamativo es que San Martín de los Andes, aún con un tercio de la oferta de Bariloche, en julio pasado generó 2.540 dólares por mes por propiedad.
En total, con todas las propiedades de Bariloche disponibles en Airbnb en julio de 2022 se facturó 3,5 millones de dólares.
Falta oferta permanente
El drama de conseguir alquiler se recrudeció en Bariloche en el último año. El escenario es que faltan propiedades en la oferta de alquileres permanentes o las pocas que hay piden sumas imposibles de afrontar para una familia asalariada.
“Es un problema a nivel nacional, que tiene características y componentes diferentes en cada ciudad. Lo que ocurre en Bariloche es similar a lo que pasa en la Ciudad de Buenos Aires, aunque allá hay más oferta de propiedades para alquilar”, afirmó Roberto Díaz, presidente de la Unión de Inquilinos de Río Negro.
El contexto macroeconómico tiene un efecto beneficioso para el turismo y Bariloche ingresó en este auge. “Hay un crecimiento de turismo extranjero por la diferencia cambiaria y la gente que antes se iba al exterior ahora viaja por el país. Bariloche pasó de tener 700.000 turistas en 2019 a 1,4 millones, es el doble de turistas y es una demanda que no estaba contemplada en los planes de ninguna ciudad”, advirtió Díaz. La consecuencia es que “muchos alquileres permanentes pasan al mercado temporario, por una cuestión de rentabilidad”.
Para el sector turístico una arista de la problemática de los alquileres temporarios por plataformas digitales está atada a la oferta informal porque la mayoría no se habilita. Pero notaron que en el último tiempo unas 400 propiedades se regularizaron.
Martín Lago, presidente de la Asociación Empresaria Hotelera y Gastronómica, consideró que “si existe esa oferta es porque hay demanda” y dijo que el sector está preocupado por la situación social que trae aparejada la explosión de los alquileres temporarios: “Nosotros también tenemos trabajadores que no encuentran donde vivir”, dijo.
Lago promueve trabajar en soluciones en una mesa amplia, motorizada por el Estado que tiene las herramientas para intervenir y apeló a mirar a otras ciudades del mundo que aplicaron medidas para mitigar el problema. Hubo lugares donde se prohibidos los alquileres temporarios, otros donde se establecieron pautas que dejaron a edificios afuera y también ofrecieron soluciones con viviendas que el propio Estado alquila a valor social.
Díaz también es promotor de “tener una mirada integral que aborde la compra, el alquiler y la construcción. Por ahora no hay políticas de Estado para ninguna de las tres”, afirmó y recordó que la ley de alquileres tiene un artículo que contempla el destino de fondos para edificar viviendas para alquilar a un precio razonable.
Las cifras de la cordillera en Airbnb
En febrero en Bariloche se realizaron reservas en 1.623 propiedades.
En total se reservaron el segundo mes del año 25.774 noches, muy por encima de Mar del Plata, que es el destino con más oferta.
La ganancia por mes por propiedad en la ciudad rionegrina oscila los 1.700 dólares en verano y 2.100 dólares en invierno.
San Martín de los Andes tiene un tercio de la oferta en plataforma digital que Bariloche pero facturó más el invierno pasado.
La ganancia por propiedad en el mes de julio en la ciudad cordillerana neuquina fue de 2.540 dólares.
Villa La Angostura generó ganancias por 275 dólares por mes por propiedad en enero. Su pico fue en julio pasado, por encima de los 540 dólares.
La oferta en la aldea de montaña por Airbnb alcanza 370 propiedades, casi la mitad que San Martín de los Andes.
Neuquén genera poco movimiento en la plataforma
Neuquén fue incluida en el estudio de CEM como uno de los grandes conglomerados urbanos donde existe oferta de alquileres temporarios a través de la plataforma Airbnb que en abril contaba con 173 propiedades activas.
La curva de oferta en este segmento en la capital neuquina no tiene grandes fluctuaciones y se mantiene en un promedio similar de propiedades desde agosto de 2019, aunque sí se evidencia un crecimiento exponencial desde febrero de 2018, cuando había solo 68 propiedades en la plataforma. En febrero de 2020 tenía activas 187 propiedades.
En Neuquén la oferta no se vincula al turismo sino al sector de negocios y generaron una ganancia promedio de 408 dólares por mes (en febrero) por propiedad.
La totalidad de las propiedades en oferta en la ciudad generaron ganancias por 64.048 dólares, por encima de Tucumán, Santa Fe y La Plata; y por debajo de Córdoba, Mendoza, Jujuy, Rosario y Salta, los otros conglomerados urbanos en estudio.
En la perspectiva histórica de los últimos 5 años analizados, en marzo de 2020 fue el mes con mayor ganancia en la ciudad de Neuquén con 116.183 dólares entre toda la oferta disponible en la plataforma digital.
En la región, un 62% de la población tiene vivienda propia
Los datos que difundió el Indec esta semana del Censo 2022 determinaron que cada vez menos hogares argentinos residen en una vivienda propia. El 65,5% de los hogares dispone de una vivienda propia y ese porcentaje en la medición de 2010 era de 68,69%.
En el caso de Neuquén, un 61,9% de los encuestados dijeron tener vivienda propia y en Río Negro el 62% de la población. Las dos provincias de la región están por debajo de la media nacional y rozan el 40% de sus habitantes sin propiedad para vivir.
Los datos del Indec precisan que en el departamento Bariloche, que comprende la ciudad homónima y El Bolsón, un 60,7% de los habitantes declaró tener vivienda propia.
En el Departamento Los Lagos de Neuquén, que incluye Villa La Angostura y Villa Traful, la proporción es menor, un 51,1% de los pobladores tienen vivienda propia. En el departamento Lácar (San Martín de los Andes) el porcentaje es de 54,5% con propiedad. Ambas zonas por debajo de la media provincial.
“En Bariloche se evidencia que hay cada vez más una concentración de la propiedad en menos manos”, advirtió Roberto Díaz, presidente de la Unión de Inquilinos de Río Negro al mencionar las dificultades para acceder a la vivienda de familias asalariadas, por los valores dolarizados de la tierra y del “ladrillo”.
“Piden 30.000 dólares por un terreno, un trabajador común no puede pagarlo y lo compran quienes no necesitan vivienda, lo hacen por inversión”, acotó. Dijo que en esta ciudad no se registra como en CABA el fenómeno de las viviendas vacías.
Otros datos difundidos por el Indec tienen en la región mejores indicadores que el resto del país. Este es el caso de las viviendas que cuentan con gas de red o electricidad para cocinar, con un 88% en Neuquén y 86% en Río Negro cuando el promedio nacional llega al 58,4% y hay regiones donde la cifra es de un dígito.
También en ambas provincias se supera la media nacional en las conexiones de agua con red pública que llega al 85,4% en el promedio del país. En Neuquén es de 93,2% y en Río Negro 92,7%.
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