Poder notarial para alquilar o vender un inmueble: cuándo sirve y el límite legal que pocos revisan

El poder notarial es un mecanismo que faculta a un tercero a decidir por el dueño del inmueble, pero cuya validez jurídica depende de que el documento señale con exactitud qué actos están permitidos.

Por Esc. Gastón Závala

04/08/2026 08:00

El asesoramiento profesional antes es clave para resguardar los derechos de todas las partes involucradas. Foto: archivo.

En las operaciones inmobiliarias es frecuente que una persona no pueda concurrir personalmente a firmar una escritura, un boleto, un contrato de locación o una autorización. Para esos casos existe el poder: un instrumento por el cual alguien, llamado poderdante, faculta a otra persona, el apoderado, para actuar en su nombre. Pero conviene empezar por una advertencia central: un poder no sirve “para todo”. Su utilidad depende de las facultades expresas que contenga.

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En materia de inmuebles, esa precisión es decisiva. No alcanza con que el documento diga, en términos generales, que una persona puede “administrar” o “realizar trámites”. Si se pretende vender, donar, hipotecar, permutar, alquilar o aceptar una financiación, el poder debe describir con claridad qué acto puede realizarse, sobre qué inmueble y bajo qué condiciones principales, además de otorgarse por escritura pública cuando es para disponer.

No es lo mismo alquilar que vender un inmueble: cada operación requiere facultades específicas en el poder

Un ejemplo sencillo permite comprenderlo. Un poder otorgado para alquilar una vivienda puede permitir firmar el contrato de locación, pactar el canon, cobrar alquileres o recibir garantías, si así está previsto. Pero ese mismo poder no será eficaz ni útil para vender el inmueble, porque vender implica transmitir el dominio, es decir, desprenderse de la propiedad. Son actos jurídicos distintos y de diferente importancia patrimonial.

También puede ocurrir que el poder autorice a vender, pero sólo de contado. En tal caso, no debería utilizarse para una venta financiada, con saldo de precio, cuotas, hipoteca, pagarés u otra garantía, salvo que esas facultades estén expresamente contempladas. Las condiciones de pago, el precio, la posibilidad de firmar boletos, recibir señas, otorgar recibos, cancelar deudas o constituir garantías no son detalles menores: pueden cambiar completamente el alcance del negocio.

Cuando el inmueble que se pretende vender es la vivienda familiar, el cuidado debe ser aún mayor. El Código Civil y Comercial protege la sede del hogar y exige, en determinados casos, el asentimiento del cónyuge o del conviviente. Ese asentimiento no es una simple formalidad: debe referirse al acto concreto y a sus elementos esenciales, como la operación que se realizará y sus condiciones principales.

Además, tratándose de la vivienda familiar, los cónyuges o convivientes no pueden otorgarse poder entre ellos para vender la sede familiar. La finalidad de la regla es clara: evitar que la protección del hogar quede vaciada por una autorización genérica o por una representación que impida al otro integrante de la familia prestar su conformidad de manera libre, informada y específica.

¿Qué pasa si el poder no tiene plazo?

Otra consulta habitual aparece cuando el poder no indica una fecha de vencimiento. La falta de plazo no significa, por sí sola, que el poder sea inválido. Sin embargo, tampoco conviene tratarlo como si fuera eterno e indiscutible. En la práctica, antes de usar un poder antiguo, especialmente para vender un inmueble, corresponde revisar si no fue revocado, si el poderdante vive, si conserva capacidad y si el negocio proyectado coincide con las facultades otorgadas.

En algunos casos, los organismos o escribanías -e incluso la persona con quien se quiere contratar- pueden requerir constancias actualizadas o extremar controles cuando el poder tiene muchos años. Por eso, aunque la ley no imponga siempre un vencimiento automático, desde el punto de vista práctico y preventivo es aconsejable otorgar poderes claros, actuales y adaptados a la operación concreta que se va a realizar.

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Qué sucede con un poder sobre un inmueble si fallece el poderdante o pierde su capacidad

Como regla general, el poder se extingue si fallece el poderdante. Desde ese momento, quien era apoderado ya no puede actuar como si la representación continuara vigente, salvo supuestos muy excepcionales previstos por la ley y que deben analizarse con asesoramiento profesional. Si el inmueble debe venderse luego del fallecimiento, normalmente corresponderá canalizar la operación a través de la sucesión y con intervención de los herederos o representantes que correspondan.

La incapacidad sobreviniente también exige cautela. Si el poderdante pierde capacidad para actuar por sí mismo, no debe suponerse automáticamente que cualquier poder anterior puede seguir utilizándose sin revisión. Habrá que verificar el tipo de poder, el estado jurídico de la persona, la existencia de apoyos, curadores o decisiones judiciales, y la finalidad de protección de quien ya no puede decidir plenamente.

Poder irrevocable y poder con eficacia post mortem

El llamado poder irrevocable es aquel en el que el poderdante se obliga a no revocarlo libremente durante cierto tiempo. No basta con escribir la palabra “irrevocable”: debe tratarse de actos especialmente determinados, estar limitado por un plazo cierto y responder a un interés legítimo del apoderado, de un tercero o común entre las partes. Aun así, puede extinguirse o dejar de producir efectos si existe justa causa o si desaparecen las razones que justificaban esa irrevocabilidad.

Distinto es el poder con eficacia post mortem, pensado para que el apoderado pueda actuar aun después del fallecimiento del poderdante. Como regla, la muerte extingue la representación; por eso esta modalidad sólo puede admitirse en supuestos excepcionales. Debe estar referida a actos concretos, apoyarse en un interés legítimo que justifique su subsistencia y no puede utilizarse para eludir las normas sucesorias.

Por qué es fundamental presentar el poder original y revisar cada facultad antes de firmar una operación inmobiliaria

Los poderes deben presentarse en original. Una fotocopia, aunque sea legible, no reemplaza el instrumento auténtico, porque no permite verificar con la misma seguridad su otorgamiento, vigencia, firmas, sellos y demás recaudos formales. Si el poder fue otorgado en otra provincia o en el extranjero, además, deberá contar con la legalización que corresponda para que pueda ser utilizado válidamente fuera de su jurisdicción de origen.

En definitiva, antes de firmar o aceptar una operación inmobiliaria mediante apoderado, lo prudente es leer el poder completo y consultar si sus facultades alcanzan exactamente para el acto proyectado. Un poder bien redactado facilita la operación; uno impreciso puede demorarla, frustrarla o generar conflictos posteriores. En inmuebles, la confianza es importante, pero la precisión jurídica es indispensable.