Antes de construir una casa: qué mirar en el terreno para evitar gastos inesperados y cuidar el presupuesto
El arquitecto Nicolás Gasparini explica qué aspectos revisar antes de comprar un lote y cómo la orientación, el suelo, los servicios y las condiciones del entorno pueden impactar en el costo de una vivienda.
Comprar un terreno es una de las primeras decisiones para quienes proyectan construir una casa, pero el valor publicado de un lote no necesariamente representa a primera vista el costo que tendrá después levantar una vivienda. Las condiciones del suelo, la pendiente, los servicios disponibles y hasta la posibilidad de ingresar con materiales pueden modificar de manera importante el presupuesto.
Nicolás Gasparini, arquitecto recibido en la Universidad Nacional de Rosario que reside en el Alto Valle de Río Negro hace 10 años, explicó que la visita al terreno debería ser mucho más que una mirada general sobre sus dimensiones y ubicación. “Conviene observar la topografía, la calidad del suelo, la presencia de agua o humedad, y la accesibilidad”, detalló el profesional en diálogo con Río Negro Inmobiliario.
Cómo elegir un terreno para construir una casa
La pendiente es uno de los factores que puede modificar rápidamente el costo de una construcción. “La pendiente obliga a muros de contención y nivelaciones”, explicó el arquitecto que actualmente trabaja en WFS Desarrollos. A eso se suman los terrenos con suelos blandos o relleno, que pueden demandar soluciones constructivas diferentes: “Los suelos blandos o con relleno requieren fundaciones especiales”.
Por eso, el precio inicial del lote no debería analizarse de manera aislada. “Un terreno puede parecer atractivo, pero si está mal conectado o requiere grandes movimientos de tierra, se encarece mucho”, sostuvo.
Los accesos también forman parte de esa cuenta. Si el terreno está ubicado en una zona con calles sin consolidar o donde resulta complicado el ingreso de camiones, la construcción puede enfrentar mayores dificultades para recibir materiales. En esos casos, explicó, “la logística se dispara”.
La infraestructura disponible es otro punto que conviene verificar antes de comprar. “La ausencia de agua, gas o cloacas implica obras adicionales”, indicó Gasparini.
De esta manera, un lote con un precio menor puede terminar perdiendo esa ventaja cuando comienzan a aparecer trabajos que no estaban contemplados. “Si el lote necesita rellenos, está en zonas con servicios deficientes como ser cloacas, el ahorro inicial se pierde en la obra”, sostuvo.
Foto: Emiliano Ortiz.
Pero la revisión no termina en los límites de la parcela. “El entorno es muy importante”, afirmó Gasparini. Las casas vecinas pueden condicionar las medianeras y las vistas, mientras que los árboles grandes “pueden ser un valor o un obstáculo”.
También recomendó mirar el estado de las calles y, especialmente, los desagües pluviales. “Marcan si el barrio se inunda o no”, explicó.
Antes de avanzar con la compra también es necesario conocer las restricciones urbanísticas. FOT, FOS, retiros y altura máxima pueden determinar qué tipo de vivienda es posible construir. “Un lote con restricciones urbanísticas puede limitar el proyecto”, advirtió.
La orientación es otro elemento que debería analizarse desde el comienzo. “Es clave para el confort y la eficiencia energética”, explicó. En la Patagonia, señaló, “priorizar la orientación norte permite aprovechar mejor el sol en invierno y controlar mejor la radiación de verano”.
En cambio, planteó que “una orientación oeste puede ser muy deficiente ya que el sol se esconde muy tarde y genera muchas horas de exposición”.
“En la Patagonia, priorizar la orientación norte permite aprovechar mejor el sol en invierno y controlar mejor la radiación de verano, una orientación oeste puede ser muy deficiente ya que el sol se esconde muy tarde y genera muchas horas de exposición»,
Nicolás Gasparini, arquitecto.
Cómo diseñar una casa pensando en el presupuesto y las futuras ampliaciones
Una vez elegido el terreno, el siguiente paso es transformar esas condiciones en un proyecto que responda a las necesidades de quienes van a habitar la casa. Para la primera reunión con un arquitecto, Gasparini considera importante contar con la documentación básica, el plano del lote, la escritura y la normativa vigente.
También ayuda llegar con una idea concreta de las necesidades: cantidad de dormitorios, espacios sociales y cochera, además de un presupuesto estimado y referencias sobre estilos o materiales.
Cuando el dinero disponible no alcanza para construir todo lo que se proyecta, una alternativa es reducir la superficie inicial y dejar preparada la vivienda para crecer más adelante. “Es una estrategia inteligente si es que no se llega al presupuesto final”, sostuvo el arquitecto. Según explicó, “se puede proyectar una casa más compacta y dejar previstas las conexiones y estructura para crecer en el futuro”.
La estrategia puede ser especialmente útil para quienes saben que sus necesidades van a cambiar con el tiempo. Gasparini la vincula, por ejemplo, con “una pareja joven con proyecciones de ampliar la familia”.
La planificación previa también permite evitar que una futura ampliación obligue a desarmar parte de lo construido. La idea es que las conexiones y la estructura necesarias para ese crecimiento formen parte del proyecto desde el comienzo.
Presupuesto para construir una casa: qué incluir y dónde conviene ahorrar
El presupuesto de una vivienda no se limita al cálculo de materiales y mano de obra. “Se parte de un cómputo de materiales y mano de obra, se suman honorarios profesionales, permisos municipales y servicios”, explicó Gasparini.
A esa cuenta pueden sumarse rubros que muchas veces no aparecen en las primeras estimaciones. El arquitecto mencionó “amoblamientos fijos, paisajismo, veredas, cercos, equipamiento de cocina o placares”. Son gastos que, según advirtió, “después sorprenden”.
Por eso recomienda comenzar la obra con un margen destinado a situaciones que no estaban previstas. “Recomiendo destinar entre un 15% y un 20% del presupuesto total”, señaló. “Siempre aparecen ajustes, desde cambios en materiales hasta soluciones técnicas no previstas”.
Ahorro
- 15% al 20%
- del presupuesto total recomienda reservar para imprevistos durante la obra.
También hay rubros en los que las diferencias de calidad pueden modificar mucho el resultado final. Gasparini identificó como especialmente sensibles “la estructura (hormigón y acero), las terminaciones (revestimientos, artefactos sanitarios, griferías), las aberturas y el amoblamiento fijo (cocinas y placares)”.
En estos últimos casos, explicó que existe “un amplio abanico de gamas donde realmente podés economizar o encarecer la obra muchísimo”.
Sin embargo, no recomienda aplicar el ahorro de manera indiscriminada. “Se puede ahorrar en terminaciones que se pueden mejorar con el tiempo (pisos, pintura)”, señaló.
En cambio, fue contundente respecto de otros componentes: “Nunca en la estructura ni en las instalaciones sanitarias y eléctricas. Eso sería un error”. También incluyó a las aberturas: “Tampoco en las aberturas, este es un rubro muy importante y hace a la calidad del hogar”.
La compra anticipada de materiales puede ser otra herramienta para quienes buscan protegerse de aumentos de precios. “Puede ser conveniente en contextos de inflación”, explicó, aunque inmediatamente marcó una condición: “requiere espacio de acopio y cuidado si es que el corralón no te los guarda”.
Además, no todos los productos pueden almacenarse durante mucho tiempo. “No todos los materiales soportan bien el almacenamiento prolongado”, advirtió, y mencionó entre ellos “cemento, pinturas o adhesivos”.
Para Gasparini construir una vivienda requiere tomar decisiones antes de que comience la obra. Desde la elección del terreno hasta la definición de los materiales, cada etapa puede modificar el costo final.
Comentarios